부동산 취득세 계산기 — 집 살 때 내는 세금

집을 사면 취득세를 냅니다. 5억 원짜리 집이면 취득세만 500만 원 안팎이고, 부가되는 세금까지 하면 더 늘어납니다.

결론부터

• 주택 유상취득 세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%입니다
• 6억~9억 구간은 누진 계산식으로 1%와 3% 사이 값이 나옵니다
• 여기에 지방교육세와 농어촌특별세(85㎡ 초과)가 더해집니다

계산식

6억 이하   : 1%
6억 ~ 9억  : (취득가액(억) × 2/3 − 3) %
9억 초과   : 3%

지방교육세 = 취득가액 × (세율 ÷ 2) × 20%
농어촌특별세 = 취득가액 × 0.2%  (전용 85㎡ 초과만)

6억~9억 구간의 누진식은 구간 경계에서 세액이 급격히 뛰는 것을 막기 위한 장치입니다. 6억 원에서 1%, 9억 원에서 3%가 되도록 직선으로 이어집니다.

가액별 세율

6억 원과 6억 100만 원의 세율 차이는 거의 없습니다. 누진식 덕분에 매끄럽게 올라갑니다.

5억 원 주택 예시

85㎡ 이하, 1주택 일반 세율 기준입니다.

85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%인 100만 원이 더 붙어 합계가 650만 원이 됩니다.

면적 하나로 100만 원이 갈립니다.

다주택·법인 중과

주택 수와 지역에 따라 중과세율이 적용됩니다. 8%나 12%가 적용되면 세액이 크게 늘어납니다.

5억 원 주택에 12%가 적용되면 취득세만 6,000만 원입니다. 일반 세율 500만 원의 12배입니다.

중과 기준은 정책에 따라 자주 바뀝니다. 조정대상지역 지정 여부, 보유 주택 수 산정 방식, 일시적 2주택 예외 등이 모두 변수입니다.

이 계산기는 세율을 직접 고르거나 입력할 수 있게 해 두었습니다. 본인에게 적용되는 세율은 관할 지자체나 세무 상담으로 확인하세요.

직접 확인해 본 것

구간 경계에서 세액이 어떻게 움직이는지 계산해 봤습니다.

6억 경계는 부드럽습니다. 누진식 덕분에 6억 원과 6억 1천만 원의 세액 차이가 크지 않습니다.

9억 경계도 마찬가지입니다. 9억 원에서 정확히 3%가 되도록 설계되어 있어 급격한 점프가 없습니다.

85㎡ 경계는 급격합니다. 농어촌특별세가 0에서 0.2%로 바뀌므로, 84.9㎡와 85.1㎡ 사이에 취득가액의 0.2%만큼 차이가 생깁니다. 5억이면 100만 원, 10억이면 200만 원입니다.

전용면적 84㎡ 타입이 많은 이유 중 하나입니다. 평수 계산기에서 전용면적과 공급면적의 차이를 다룹니다.

생애최초 감면

생애 처음 주택을 사는 경우 감면 제도가 있습니다. 소득 요건, 주택 가액 요건, 실거주 요건 등이 붙습니다.

감면 한도와 요건은 시기에 따라 조정되어 왔습니다. 해당될 가능성이 있다면 계약 전에 확인해 두는 편이 좋습니다. 감면액을 "감면액" 칸에 넣으면 실제 부담을 볼 수 있습니다.

언제 어떻게 내나

취득일로부터 60일 이내에 신고·납부하는 것이 원칙입니다. 잔금일이나 등기접수일 중 빠른 날이 취득일이 됩니다.

늦으면 가산세가 붙습니다. 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 각각 적용됩니다.

실무에서는 법무사가 등기와 함께 처리하는 경우가 많습니다.

집 살 때 드는 다른 비용

중개보수 — 거래 금액 구간별 상한 요율이 정해져 있습니다.

법무비용 — 소유권 이전 등기와 근저당 설정 비용입니다.

국민주택채권 — 등기 시 매입해야 하며, 할인해 파는 것이 일반적입니다.

인지세 — 계약서에 붙는 세금입니다.

이사·인테리어 — 계약과 별개로 실제 입주에 드는 비용입니다.

이 항목들을 합치면 매매가의 몇 퍼센트가 추가로 필요합니다. 자기자본 계획을 세울 때 LTV·DTI 계산기의 결과에 이 비용을 더해 두어야 합니다.

취득 시점을 정하는 기준

세율은 취득일 기준으로 적용됩니다. 정책이 바뀌는 시기에는 며칠 차이로 세액이 크게 달라질 수 있습니다.

잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일입니다. 잔금을 먼저 치렀다면 등기를 늦게 해도 취득일은 잔금일입니다.

분양은 잔금 지급일이 기준입니다. 계약일이나 분양권 취득일이 아닙니다.

상속은 상속개시일, 즉 사망일이 기준입니다.

세율 개정이 예고되어 있다면 취득일을 어디에 두느냐가 실질적인 차이를 만듭니다. 다만 인위적으로 시점을 조정하는 것이 항상 가능하지는 않으므로, 계약 단계에서 세무 상담을 받아 보는 편이 안전합니다.

주택 수를 세는 방식

중과 여부는 보유 주택 수로 정해지는데, 세는 방식이 단순하지 않습니다.

세대 기준입니다. 개인이 아니라 주민등록상 세대 전체의 보유 주택을 봅니다.

분양권과 입주권도 주택 수에 포함되는 경우가 있습니다. 취득 시기에 따라 처리가 다릅니다.

주거용 오피스텔도 일정 요건에서 주택 수에 포함될 수 있습니다.

일시적 2주택은 기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하면 중과에서 제외되는 예외가 있습니다. 기간을 넘기면 중과세율로 추징됩니다.

공동명의는 지분에 관계없이 각자 1주택으로 세는 것이 원칙입니다.

계산 결과를 그대로 믿기보다, 본인의 보유 현황을 놓고 관할 지자체나 세무 상담으로 확인하는 것이 가장 확실합니다. 세액 차이가 수천만 원 단위로 벌어질 수 있는 부분입니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양권도 취득세를 내나요? A. 분양권 자체가 아니라 잔금을 치르고 주택을 취득할 때 냅니다. 세율은 취득 시점의 기준이 적용됩니다.

Q. 상속이나 증여도 같은 세율인가요? A. 다릅니다. 무상취득은 별도 세율이 적용됩니다. 증여세 계산기와 함께 확인하세요.

Q. 오피스텔은요? A. 주거용으로 쓰더라도 취득 시점에는 건축물로 분류되어 주택과 다른 세율이 적용되는 것이 일반적입니다.

집을 살 때 세금 일정

계약 시점 — 계약금을 치릅니다. 이 단계에서는 세금이 없습니다. 다만 계약서에 인지세가 붙습니다.

잔금 시점 — 취득일이 확정됩니다. 여기서부터 60일 안에 취득세를 신고·납부해야 합니다.

등기 — 소유권 이전 등기를 하면서 국민주택채권을 매입합니다. 법무사가 취득세 납부와 함께 처리하는 것이 일반적입니다.

보유 기간 — 매년 재산세가 부과됩니다. 6월 1일 기준 소유자에게 부과되므로, 매매 시기에 따라 누가 내는지가 갈립니다. 공시가격이 일정 기준을 넘으면 종합부동산세도 부과됩니다.

매도 시점 — 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 세금이 없거나 크게 줄어듭니다.

취득세는 한 번에 나가는 큰 금액이라 자금 계획에서 가장 중요하지만, 보유와 매도 단계의 세금까지 함께 그려 두어야 전체 그림이 보입니다.

함께 보면 좋은 계산

대출 한도는 LTV·DTI 계산기에서 확인하세요.

월 상환액은 대출 이자 계산기로 계산할 수 있습니다.

면적 환산은 평수 계산기를 쓰세요.

정리

• 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이는 누진식
• 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다
• 다주택 중과는 정책에 따라 자주 바뀌므로 현재 기준을 확인하세요

지방세법 기준입니다. 2026년 8월 기준으로 작성했습니다.