전월세 전환율 계산기 — 보증금과 월세를 서로 바꾸기

전세 3억과 "보증금 1억 + 월세 80만 원" 중 어느 쪽이 유리한지는 눈으로 비교되지 않습니다. 전환율로 같은 기준에 올려놓아야 판단이 섭니다.

결론부터

• 전환율 = 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100
• 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리합니다
• 내가 그 보증금으로 얻을 수 있는 수익률보다 전환율이 높으면 전세가 낫습니다

계산식

전환율(%)   = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100
월세 환산    = 보증금 차액 × 전환율 ÷ 12
보증금 환산  = 월세 × 12 ÷ 전환율

전세 3억, 월세 매물이 보증금 1억에 월세 80만 원이라면 보증금 차액은 2억, 연 월세는 960만 원입니다. 960 ÷ 20,000 × 100 = 4.8%가 전환율입니다.

전환율이 의미하는 것

전환율은 집주인이 보증금 대신 받는 이자율입니다.

세입자 입장에서는 "2억을 맡기지 않는 대신 연 4.8%를 내는 것"입니다. 그 2억을 다른 곳에 넣어 연 4.8%보다 높은 수익을 낼 수 있다면 월세가 유리하고, 그보다 낮다면 전세가 유리합니다.

대출을 끼고 전세로 들어가는 경우도 같은 방식입니다. 전세자금대출 금리가 3.5%인데 전환율이 5.5%라면, 대출을 받아 전세로 가는 쪽이 계산상 유리합니다.

법정 상한

주택임대차보호법은 기존 계약을 전세에서 월세로 바꿀 때 적용되는 전환율 상한을 두고 있습니다. 기준금리에 연동되는 방식이라 시점에 따라 값이 달라집니다.

주의할 점은 이 상한이 모든 계약에 적용되지는 않는다는 것입니다. 신규 계약에는 적용되지 않고, 기존 계약을 갱신하며 전환하는 경우에 적용됩니다. 계약 전에 현재 기준을 확인하는 편이 안전합니다.

직접 확인해 본 것

같은 단지의 전세·반전세·월세 매물을 모아 전환율로 환산해 봤습니다. 세 가지가 눈에 띄었습니다.

보증금이 낮은 매물일수록 전환율이 높습니다. 전세 3억 기준으로 보증금 2억이면 전환율 4.5% 수준인데, 보증금 5천만 원짜리는 6%를 넘는 경우가 흔했습니다. 집주인이 목돈을 덜 받는 만큼 월세로 더 받으려 하기 때문입니다.

같은 전환율이어도 실제 부담은 다릅니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려받지만 월세는 그대로 나가는 돈입니다. 전환율이 같아도 월세 비중이 큰 쪽이 회수되지 않는 지출이 많습니다.

중개보수 기준이 달라집니다. 월세 계약의 거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하는 것이 일반적입니다 (거래금액이 5천만 원 미만이면 70배). 보증금만 보고 판단하면 예상보다 많이 나옵니다.

두 매물 비교하는 순서

1단계 — 전환율을 구합니다. 위 계산기의 "두 매물의 전환율 구하기"로 값을 냅니다.

2단계 — 내 자금의 기회비용과 비교합니다. 목돈이 있다면 그 돈을 예금이나 투자로 굴렸을 때의 수익률, 대출을 받아야 한다면 대출 금리가 비교 기준입니다.

3단계 — 세부 조건을 확인합니다. 관리비에 무엇이 포함되는지, 월세에 부가세가 붙는지(주거용은 대개 면세), 계약 기간과 갱신 조건이 어떤지에 따라 실부담이 달라집니다.

반전세를 볼 때

전세도 월세도 아닌 중간 형태가 늘고 있습니다. 보증금을 어느 정도 넣고 월세를 조금 내는 구조입니다.

이 경우에도 계산은 같습니다. 전세가와의 보증금 차액을 구하고, 월세 × 12를 그 차액으로 나누면 전환율이 나옵니다.

여러 반전세 매물을 비교할 때는 전환율이 가장 낮은 것이 조건상 유리합니다. 다만 보증금이 클수록 반환 위험도 커지므로, 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 매물인지 함께 확인하는 편이 안전합니다.

집주인 입장에서 보면

전환율은 집주인에게는 보증금을 운용하는 수익률입니다. 전환율이 시중 예금 금리보다 높으면 월세로 돌리는 쪽이 유리하고, 낮으면 전세가 유리합니다.

금리가 오르면 전세 선호가, 금리가 내리면 월세 선호가 커지는 이유가 이것입니다. 전환율은 시장 금리를 따라 움직입니다.

전환율로 본 실제 사례

전세 3억짜리 집을 기준으로, 보증금을 줄여 갈 때 월세가 어떻게 붙는지 봅니다. 전환율 5.5%를 적용한 값입니다.

보증금을 5천만 원 줄일 때마다 월세가 약 23만 원씩 붙습니다. 5천만 원의 연 5.5%가 275만 원, 이를 12로 나눈 값입니다.

거꾸로 "월세 20만 원을 없애려면 보증금을 얼마나 더 넣어야 하나"도 같은 식입니다. 20 × 12 ÷ 0.055 = 약 4,364만 원입니다.

실부담을 따질 때 빠뜨리기 쉬운 것

전환율만으로 결론을 내면 놓치는 항목이 있습니다.

월세는 소득공제 대상입니다. 조건을 충족하면 월세액의 일정 비율을 세액공제로 돌려받을 수 있습니다. 공제를 반영하면 실질 월세 부담이 표시된 금액보다 낮아집니다.

전세는 보증금 반환 위험이 있습니다. 계약 종료 시 돌려받지 못하는 상황을 대비해 보증보험에 가입하면 보험료가 추가 비용으로 들어갑니다. 보증금이 클수록 금액도 커집니다.

대출 한도가 다릅니다. 전세자금대출은 보증금의 일정 비율까지만 나옵니다. 자기자본이 부족하면 전환율이 유리해도 전세를 선택할 수 없는 경우가 있습니다.

이사 주기도 변수입니다. 2년마다 옮길 계획이라면 이사비와 중개보수가 반복됩니다. 보증금이 큰 전세일수록 그때마다 자금을 옮기는 부담도 함께 생깁니다.

자주 묻는 질문

Q. 전환율이 낮으면 무조건 좋은가요? A. 세입자에게는 그렇습니다. 다만 보증금이 커지므로 반환 위험과 자금 여력을 함께 봐야 합니다.

Q. 월세를 보증금으로 돌려 달라고 요구할 수 있나요? A. 협의 사항입니다. 법이 정한 상한은 전세를 월세로 바꿀 때의 한도이지, 반대 방향을 강제하는 규정은 아닙니다.

Q. 전세에서 월세로 바꾸자는 요구를 거절할 수 있나요? A. 계약 기간 중에는 합의 없이 조건을 바꿀 수 없습니다. 갱신 시점에는 협의 대상이 되지만, 전환율 상한을 넘는 조건은 그대로 받아들이지 않아도 됩니다.

Q. 관리비도 계산에 넣어야 하나요? A. 전환율 계산 자체에는 넣지 않지만, 매물을 비교할 때는 더해서 봐야 합니다. 월세는 싼데 관리비가 비싼 경우가 있습니다.

함께 보면 좋은 계산

면적을 같은 단위로 맞춥니다. 평수 계산기로 제곱미터와 평을 환산해 평당 가격으로 비교하면 매물 간 차이가 뚜렷해집니다.

전세자금대출을 낀다면 이자를 함께 봅니다. 대출 이자 계산기로 월 상환액을 구해 월세와 직접 비교하면 어느 쪽이 실제로 싼지 알 수 있습니다.

목돈의 기회비용을 계산합니다. 복리 계산기로 보증금을 다른 곳에 넣었을 때의 수익을 구해 전환율과 비교해 보세요.

정리

• 전환율 = 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100
• 전환율이 내 자금의 수익률(또는 대출 금리)보다 높으면 전세가 유리합니다
• 법정 상한은 기존 계약을 전환할 때 적용됩니다

2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 계약 전 현행 기준을 확인하세요.