양도소득세 계산기 — 부동산 양도차익과 장기보유공제

양도소득세는 판 금액이 아니라 번 금액에 붙습니다. 같은 차익이어도 얼마나 보유했느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.

결론부터

• 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
• 보유 3년부터 장기보유특별공제가 붙습니다
• 2년 미만 보유는 세율이 매우 높습니다 (1년 미만 70%, 2년 미만 60%)

계산 순서

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만 원
산출세액 = 과세표준 × 세율
납부액 = 산출세액 + 지방소득세(10%)

보유기간별 세율

단기 매매를 억제하기 위한 구조입니다. 1년 안에 팔면 차익의 70%가 세금입니다. 지방소득세까지 더하면 77%입니다.

장기보유특별공제

3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제받습니다.

일반 — 연 2%씩, 15년 보유 시 최대 30%입니다.

1세대 1주택 — 보유와 거주 요건을 충족하면 연 8%씩, 10년이면 최대 80%까지 공제됩니다.

1세대 1주택의 공제 폭이 압도적입니다. 같은 차익 3억 원이어도 10년 보유 기준으로 일반은 6,000만 원, 1세대 1주택은 2억 4,000만 원을 공제받습니다.

계산 예시

취득가 6억, 양도가 9억, 필요경비 2,000만 원, 10년 보유입니다.

세금이 9배 차이가 납니다. 1세대 1주택 요건을 충족하는지가 결정적입니다.

1세대 1주택 비과세

1세대가 1주택을 보유하고 보유·거주 요건을 충족하면 일정 금액까지 양도소득세가 비과세됩니다.

한도를 넘으면 초과분에 비례해 과세됩니다. 전액이 과세되는 것이 아니라, 양도가액 중 한도 초과 비율만큼만 계산합니다.

이 계산기의 "비과세 한도" 칸에 금액을 넣으면 반영됩니다. 0으로 두면 비과세를 적용하지 않습니다.

직접 확인해 본 것

보유기간을 바꿔 가며 계산해 봤습니다.

2년 경계가 가장 극적입니다. 차익 3억 원 기준으로 1년 11개월에 팔면 세율 60%, 2년 1개월에 팔면 기본세율이 적용되어 세금이 절반 이하로 떨어집니다. 며칠 차이로 수천만 원이 갈립니다.

필요경비를 빠뜨리면 세금이 늘어납니다. 취득세, 중개보수, 법무비, 자본적 지출(확장·개조)이 필요경비로 인정됩니다. 영수증과 계약서를 보관해 두어야 합니다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다.

취득가를 모르면 불리합니다. 오래전에 산 부동산이라 취득가액을 입증할 수 없으면 환산취득가액을 쓰게 되는데, 실제보다 불리하게 나오는 경우가 있습니다.

신고 기한

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 합니다. 양도일은 대금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.

한 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해 정산합니다.

기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다.

절세의 기본

보유기간을 채웁니다. 2년과 3년이 각각 큰 분기점입니다.

1세대 1주택 요건을 확인합니다. 보유 요건과 거주 요건이 각각 있고, 지역에 따라 다를 수 있습니다.

필요경비를 모읍니다. 증빙이 있어야 인정됩니다.

양도 시기를 나눕니다. 기본공제 250만 원은 연 단위로 적용되므로, 두 건을 다른 해에 팔면 공제를 두 번 받습니다.

부부 공동명의는 각자 기본공제와 누진 구간을 적용받아 유리한 경우가 있습니다.

필요경비로 인정되는 것

양도차익을 줄이려면 취득가액과 필요경비를 최대한 반영해야 합니다. 인정되는 항목이 정해져 있습니다.

취득 관련 비용 — 취득세, 등록세, 법무사 비용, 중개보수, 인지세입니다.

자본적 지출 — 자산의 가치를 높이거나 수명을 늘리는 지출입니다. 발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체, 방 구조 변경 등이 해당됩니다.

양도 관련 비용 — 매도 시 중개보수, 양도소득세 신고 수수료입니다.

인정되지 않는 것 — 도배, 장판, 싱크대 교체, 페인트칠 같은 수익적 지출은 제외됩니다. 원상 유지를 위한 지출로 보기 때문입니다.

증빙이 있어야 합니다. 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 같은 적격 증빙이 필요합니다. 현금으로 지급하고 영수증을 못 받으면 인정되지 않습니다.

집을 사고 고칠 때마다 영수증을 한 파일에 모아 두는 습관이 나중에 수백만 원을 아끼는 결과로 이어집니다.

여러 채를 팔 때

같은 해에 여러 건을 양도하면 합산해 계산합니다.

기본공제 250만 원은 연 1회만 적용되므로, 같은 해에 두 채를 팔면 공제를 한 번밖에 못 받습니다.

해를 나누면 각각 공제를 받습니다. 12월과 1월로 나누면 두 해에 걸쳐 각각 250만 원씩 공제됩니다.

또 누진세율 구조상 한 해에 소득이 몰리면 높은 세율이 적용됩니다. 차익이 큰 두 건을 같은 해에 팔면 합산 과세표준이 커져 더 높은 구간의 세율을 적용받습니다.

양도 시기를 조절할 수 있다면 이 점을 계산해 보는 편이 좋습니다. 다만 시장 상황과 자금 계획이 우선이므로 세금만 보고 결정할 일은 아닙니다.

신고를 놓쳤다면

기한이 지났어도 기한 후 신고가 가능합니다. 빨리 신고할수록 무신고 가산세가 줄어듭니다.

납부지연 가산세는 지연된 일수만큼 계속 붙으므로 미루면 미룰수록 늘어납니다.

자주 묻는 질문

Q. 손해를 보고 팔면요? A. 양도차손이 발생하면 세금이 없습니다. 같은 해 다른 양도소득과 통산할 수 있습니다.

Q. 주식 양도소득세는 다른가요? A. 다릅니다. 국내 상장주식은 대주주가 아니면 비과세이고, 해외주식은 연 250만 원 공제 후 22%가 적용됩니다.

Q. 다주택자는 중과되나요? A. 정책에 따라 중과 여부와 세율이 달라져 왔습니다. 이 계산기는 기본세율만 적용하므로 해당 시점 기준을 확인하세요.

취득가액을 입증하지 못하면

오래전에 산 부동산은 매매계약서를 분실한 경우가 많습니다. 이때는 환산취득가액을 씁니다.

양도 당시 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율로 취득가액을 역산하는 방식입니다.

문제는 이 값이 실제 취득가보다 낮게 나오는 경우가 많다는 것입니다. 그만큼 양도차익이 커지고 세금도 늘어납니다.

계약서와 영수증은 매도할 때까지 보관해야 하는 이유입니다. 분실했다면 등기부등본, 금융거래 내역, 당시 시세 자료 등으로 실제 취득가를 입증해 볼 수 있습니다.

함께 보면 좋은 계산

취득세는 부동산 취득세 계산기에서 확인하세요.

중개보수는 중개보수 계산기를 쓰세요.

증여와 비교하려면 증여세 계산기를 보세요.

정리

• 2년 미만 보유는 세율이 60~70%로 매우 높습니다
• 장기보유특별공제는 1세대 1주택이 압도적으로 유리합니다
• 필요경비 증빙을 모아 두어야 세금이 줄어듭니다

세무 상담을 권합니다. 2026년 8월 기준으로 작성했습니다.