주택담보대출 계산기 — 거치기간과 중도상환까지

주택담보대출은 금액이 크고 기간이 길어 작은 조건 차이가 수천만 원을 만듭니다. 거치기간과 중도상환이 대표적입니다.

결론부터

• 거치기간은 원금이 전혀 줄지 않는 기간입니다. 총이자가 크게 늘어납니다
• 중도상환은 빠를수록 효과가 큽니다
• 금리 0.1%p 차이도 30년이면 수백만 원입니다

계산식

월 상환액 = P × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1)
   P = 원금, i = 월이율, n = 상환 개월수(총기간 − 거치기간)
거치기간 이자 = P × i × 거치 개월수

3억 원, 연 4.2%, 30년이면 월 상환액은 1,467,052원입니다. 총이자는 약 2억 2,814만 원으로, 원금의 76%에 달합니다.

거치기간의 대가

거치기간에는 이자만 냅니다. 원금은 그대로입니다. 당장 부담은 가볍지만 총이자가 크게 늘어납니다.

3억 원, 연 4.2%, 총 30년 기준입니다.

5년 거치를 두면 총이자가 1,991만 원 늘어납니다. 그 5년 동안 원금은 1원도 줄지 않습니다.

거치 후에는 남은 기간에 원금을 다 갚아야 하므로 월 상환액도 15만 원 가까이 올라갑니다.

당장의 여유를 나중의 부담과 이자로 사는 구조입니다.

중도상환은 빠를수록

여윳돈이 생겼을 때 언제 갚느냐에 따라 효과가 다릅니다.

3억 원 30년 대출에서 5,000만 원을 중도상환하는 경우입니다.

같은 5,000만 원인데 시점에 따라 효과가 4배 가까이 차이 납니다. 남은 기간이 길수록 그 원금에 붙었을 이자가 크기 때문입니다.

기간 단축과 상환액 감소

중도상환 후 두 가지 선택이 있습니다.

기간 단축 — 월 상환액을 그대로 두고 대출 기간을 줄입니다. 이자 절감 효과가 훨씬 큽니다.

월 상환액 감소 — 기간은 그대로 두고 매달 내는 금액을 줄입니다. 당장의 부담은 줄지만 이자 절감은 작습니다.

여유가 된다면 기간 단축이 유리합니다. 위 표는 기간 단축을 기준으로 계산한 값입니다.

직접 확인해 본 것

조건을 바꿔 가며 계산해 봤습니다.

초반에는 이자가 대부분입니다. 3억 원 30년 대출의 첫 달 상환액 146만 원 중 이자가 105만 원, 원금은 41만 원뿐입니다. 5년이 지나도 원금은 2,780만 원 남짓 줄어 있습니다.

중도상환수수료를 함께 봐야 합니다. 남은 원금의 일정 비율이 부과되며, 경과 기간에 따라 낮아집니다. 5,000만 원 상환에 수수료가 1.2%면 60만 원입니다. 절감되는 이자 7,297만 원에 비하면 작지만, 계산에 넣어야 합니다.

금리가 총이자를 좌우합니다. 3억 원 30년에서 연 4.2%와 4.5%의 총이자 차이는 약 1,900만 원입니다. 0.3%p 차이입니다.

고정금리와 변동금리

고정금리 — 처음 정한 금리가 유지됩니다. 보통 변동금리보다 조금 높게 시작합니다.

변동금리 — 기준금리에 연동해 주기적으로 바뀝니다. 금리가 내려가면 유리하고 올라가면 불리합니다.

혼합형 — 일정 기간 고정 후 변동으로 전환됩니다.

이 계산기는 입력한 금리가 끝까지 유지된다고 가정합니다. 변동금리라면 참고값으로 보고, 금리를 올려 넣어 최악의 경우도 확인해 보세요.

대출 전에 확인할 것

한도가 얼마인지 — LTV·DTI 계산기와 DSR 계산기로 담보 기준과 소득 기준 한도를 각각 확인합니다.

총이자가 얼마인지 — 월 상환액만 보면 기간이 긴 쪽이 좋아 보입니다. 이 계산기의 총이자가 실제 비용입니다.

중도상환수수료 구조 — 언제부터 면제되는지 확인합니다.

부대비용 — 인지세, 감정평가 수수료, 근저당 설정비 등이 실행 시점에 나갑니다.

상환 계획을 세우는 순서

1단계 — 감당 가능한 월 상환액을 정합니다. 월 소득의 30%를 넘지 않는 선이 일반적인 기준입니다. 실수령액 계산기로 실제 손에 들어오는 금액을 먼저 확인하세요.

2단계 — 그 금액으로 가능한 대출액을 역산합니다. 이 계산기의 대출 금액을 조절해 목표 월 상환액에 맞춥니다.

3단계 — 한도와 비교합니다. LTV·DTI 계산기와 DSR 계산기로 한도를 확인해 셋 중 가장 낮은 값이 실제 가능한 금액입니다.

4단계 — 총이자를 확인합니다. 기간을 줄이면 월 부담은 늘지만 총액은 크게 줄어듭니다. 감당 가능한 범위에서 기간을 짧게 잡는 편이 유리합니다.

5단계 — 여윳돈 계획을 세웁니다. 매년 일정 금액을 중도상환할 계획이 있다면 그 효과를 미리 계산해 두면 동기가 됩니다.

금리가 바뀔 때

변동금리라면 금리 인상에 대비해야 합니다.

3억 원 30년 대출에서 금리가 1%p 오르면 월 상환액이 약 18만 원 늘어납니다. 2%p면 약 37만 원입니다.

최악의 경우를 계산해 두면 감당 가능한지 판단할 수 있습니다. 현재 금리에 2%p를 더해 넣어 보고, 그래도 월 상환액이 감당 가능한 수준인지 확인하는 방식입니다.

금리 상한형 상품이나 고정금리 전환권이 붙은 상품도 있습니다. 초기 금리는 조금 높지만 상승 위험을 줄여 줍니다. 그 차이를 보험료로 보면 판단이 쉬워집니다.

자주 묻는 질문

Q. 거치기간을 왜 두나요? A. 전세를 끼고 사는 경우나 소득이 늘어날 예정인 경우처럼 초기 현금흐름이 빠듯할 때 씁니다. 총비용은 늘어나므로 필요할 때만 쓰는 것이 좋습니다.

Q. 대환대출은 유리한가요? A. 금리 차이와 중도상환수수료, 새 대출의 부대비용을 함께 계산해야 합니다. 남은 기간이 길수록 금리 차이의 효과가 큽니다.

Q. 원금균등으로 하면 어떻게 되나요? A. 초반 부담이 크지만 총이자가 적습니다. 대출 이자 계산기에서 두 방식을 나란히 비교할 수 있습니다.

첫 몇 년이 중요한 이유

원리금균등 상환은 초반에 이자 비중이 압도적입니다. 그래서 이 시기의 추가 상환이 가장 큰 효과를 냅니다.

여윳돈이 생겼을 때 "나중에 갚지"라고 미루면 그 사이의 이자는 그대로 나갑니다. 같은 금액이라도 3년차와 20년차의 절감 효과는 네 배 차이입니다.

매달 조금씩 더 넣는 방법도 있습니다. 월 상환액에 10만 원씩만 더 붙여도 기간이 몇 년 단축됩니다. 중도상환수수료가 면제되는 한도 안에서 활용하면 부담 없이 할 수 있습니다.

함께 보면 좋은 계산

상환 방식 비교는 대출 이자 계산기에서 확인하세요.

대출 한도는 LTV·DTI 계산기와 DSR 계산기를 쓰세요.

취득세와 부대비용은 부동산 취득세 계산기에서 다룹니다.

정리

• 거치기간은 원금이 줄지 않는 기간, 총이자가 크게 늘어납니다
• 중도상환은 빠를수록 효과가 크고, 기간 단축이 유리합니다
• 월 상환액이 아니라 총이자로 비교하세요

부대비용 제외 기준입니다. 2026년 8월 기준으로 작성했습니다.