LTV·DTI 계산기 — 담보 대비 한도와 소득 대비 부담

주택담보대출 한도는 세 가지 기준이 동시에 걸립니다. 담보로 얼마까지(LTV), 소득으로 얼마까지(DTI·DSR) 중 가장 낮은 값이 실제 한도가 됩니다.

결론부터

• LTV = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100 — 담보 기준
• DTI = (주담대 원리금 + 기타대출 이자) ÷ 연소득 × 100 — 소득 기준
• 셋 중 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능액입니다

계산식

LTV(%)     = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100
최대 대출액 = 주택가격 × LTV 한도
DTI(%)     = (주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100

5억 원짜리 주택에 2억 5천만 원을 빌리면 LTV는 50%입니다. LTV 한도가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 가능합니다.

LTV — 담보가 정하는 한도

LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 집값이 떨어져도 담보로 회수할 수 있는 여지를 남기려는 장치입니다.

기준이 되는 주택 가격은 매매가가 아니라 감정가나 시세인 경우가 많습니다. 매매가보다 낮게 평가되면 한도도 그만큼 줄어듭니다.

LTV 한도는 지역, 주택 수, 실거주 여부, 차주 유형에 따라 다르게 적용되고 정책에 따라 자주 바뀝니다. 이 계산기는 한도를 직접 입력받습니다.

DTI — 소득이 정하는 한도

DTI는 소득 대비 상환 부담입니다.

주택담보대출은 원금과 이자 모두 반영하지만, 기타 대출은 이자만 반영합니다. 이 점이 DSR과 다릅니다.

연소득 6,000만 원인 사람이 2억 5천만 원을 연 4.5%, 30년으로 빌리면 월 상환액 약 126.7만 원, 연 1,520만 원입니다. DTI는 1,520 ÷ 6,000 = 25.3%입니다.

세 기준 중 무엇이 먼저 걸리나

조건에 따라 달라집니다.

집값이 높고 소득이 낮으면 DTI·DSR이 먼저 걸립니다. 담보는 충분한데 갚을 능력이 부족한 경우입니다.

집값이 낮고 소득이 높으면 LTV가 먼저 걸립니다. 갚을 능력은 되는데 담보가 부족한 경우입니다.

기존 대출이 많으면 DSR이 먼저 걸립니다. DSR은 모든 대출의 원리금을 다 세기 때문입니다.

직접 확인해 본 것

조건을 바꿔 가며 어느 기준이 먼저 걸리는지 봤습니다.

소득이 높아도 LTV는 못 넘습니다. 연소득 2억 원이어도 5억짜리 집에 LTV 70%면 3억 5천만 원이 상한입니다. 소득으로 담보 한도를 넘길 수는 없습니다.

만기를 늘리면 소득 기준만 완화됩니다. DTI와 DSR은 월 상환액 기준이라 만기를 늘리면 내려가지만, LTV는 대출 금액 기준이라 만기와 무관합니다.

기타 대출이 있으면 DTI와 DSR의 차이가 벌어집니다. 신용대출 5,000만 원이 있다면 DTI에는 이자만, DSR에는 원금까지 들어가 DSR이 훨씬 높게 나옵니다.

자기자본이 얼마나 필요한가

LTV 한도에서 역산하면 필요한 현금이 나옵니다.

필요 자기자본 = 주택가격 − (주택가격 × LTV 한도)

5억 원 주택에 LTV 70%면 3억 5천만 원 대출, 1억 5천만 원이 자기자본으로 필요합니다.

여기에 취득세, 중개보수, 법무비, 이사비가 더 듭니다. 매매가의 몇 퍼센트를 부대비용으로 미리 잡아 두는 편이 안전합니다.

대출 한도를 늘리려면

LTV 쪽 — 담보 가치를 올리는 것은 어렵습니다. 더 낮은 가격의 주택을 보거나 자기자본을 늘리는 방향이 현실적입니다.

DTI·DSR 쪽 — 기존 대출을 정리하고, 만기를 늘리고, 쓰지 않는 한도를 없애면 개선됩니다. DSR 계산기에서 여력을 먼저 확인해 보세요.

공동 명의 — 소득 합산이 가능하면 소득 기준 한도가 늘어납니다. 다만 LTV는 그대로입니다.

집을 살 때 필요한 총 현금

대출 한도만 보고 계획을 세우면 실제 계약 단계에서 자금이 모자랍니다. 집값 외에 나가는 돈이 적지 않습니다.

취득세 — 주택 가격과 면적, 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙는 경우가 있습니다.

중개보수 — 거래 금액 구간별 상한 요율이 정해져 있습니다. 매수인과 매도인이 각각 부담합니다.

법무비용 — 소유권 이전 등기와 근저당 설정에 드는 비용입니다. 등기 관련 세금과 수수료가 포함됩니다.

이사·인테리어 — 계약과 별개로 실제 입주에 드는 비용입니다.

대출 부대비용 — 인지세, 감정평가 수수료 등이 실행 시점에 나갑니다.

매매가의 일정 비율을 부대비용으로 미리 잡아 두는 습관을 들이면 계약 직전에 자금 계획이 흔들리는 일을 줄일 수 있습니다.

한도 규제가 자주 바뀌는 이유

LTV와 DTI 한도는 부동산 시장 상황에 따라 조정되는 정책 수단입니다. 시장이 과열되면 조이고, 침체되면 완화하는 방향으로 움직여 왔습니다.

지역별로 다르게 적용되는 경우가 많습니다. 규제 지역으로 지정되면 한도가 낮아지고, 해제되면 올라갑니다.

보유 주택 수도 기준이 됩니다. 무주택자, 1주택자, 다주택자에게 각각 다른 한도가 적용되는 구조가 일반적입니다.

실거주 여부가 조건으로 붙기도 합니다. 대출을 받고 일정 기간 안에 전입해야 하는 조건이 걸리는 경우가 있습니다.

그래서 몇 달 전 정보로 계획을 세우면 어긋날 수 있습니다. 계약을 앞두고 있다면 그 시점의 기준을 금융회사에 직접 확인하는 것이 안전합니다. 이 계산기가 한도를 직접 입력받도록 만든 것도 같은 이유입니다.

자주 묻는 질문

Q. 주택 가격은 무엇을 기준으로 하나요? A. 금융회사가 인정하는 시세나 감정가입니다. 매매가와 다를 수 있고, 대개 더 낮게 잡힙니다.

Q. 생애최초 구입이면 한도가 다른가요? A. 우대가 적용되는 경우가 있습니다. 조건과 한도는 시점에 따라 다릅니다.

Q. LTV와 DSR 중 뭐가 더 중요한가요? A. 둘 다 통과해야 합니다. 더 낮은 쪽이 실제 한도입니다.

감정가가 매매가보다 낮을 때

계획이 어긋나는 가장 흔한 지점입니다.

5억 원에 계약했는데 금융회사가 인정하는 시세가 4억 5천만 원이면, LTV 70%를 적용해도 대출은 3억 1천 5백만 원까지입니다. 3억 5천만 원을 예상했다면 3천 5백만 원이 비게 됩니다.

시세 기준은 금융회사마다 다를 수 있습니다. 공시가격, 감정평가액, 시세 정보 중 무엇을 쓰는지에 따라 값이 달라집니다. 아파트처럼 거래가 활발한 유형은 편차가 작지만, 빌라나 단독주택은 차이가 크게 벌어지는 경우가 있습니다.

계약 전에 대출 가능액을 확인하는 순서가 안전합니다. 가계약금을 넣기 전에 금융회사에 시세와 한도를 먼저 물어보면 계약 후에 자금을 급히 마련해야 하는 상황을 피할 수 있습니다.

이 계산기의 주택 가격 칸에는 매매가가 아니라 금융회사가 인정하는 금액을 넣어야 실제에 가까운 값이 나옵니다.

함께 보면 좋은 계산

총부채 기준은 DSR 계산기에서 확인하세요. 기존 대출까지 합해 계산합니다.

월 상환액과 총이자는 대출 이자 계산기에서 상환 방식별로 비교할 수 있습니다.

면적당 가격 비교는 평수 계산기를 쓰세요.

정리

• LTV는 담보 기준, DTI·DSR은 소득 기준입니다
• 셋 중 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능액입니다
• 만기를 늘리면 소득 기준만 완화되고 LTV는 그대로입니다

참고용 계산입니다. 2026년 8월 기준으로 작성했습니다.