주택연금 계산기 — 집으로 받는 월 수령액

주택연금은 집에 살면서 매달 연금을 받는 제도입니다. 집을 담보로 잡고 죽을 때까지 받는 구조라 역모기지라고도 부릅니다.

결론부터

• 집값이 같아도 나이가 많을수록 월 수령액이 큽니다
• 5억원 주택으로 65세에 가입하면 월 126만원 안팎입니다
• 5년 늦추면 월 수령액이 약 29% 늘어납니다

어떤 제도인가

한국주택금융공사가 보증합니다. 집을 담보로 맡기되 소유권은 그대로 두고 계속 삽니다.

매달 연금을 받다가 부부 모두 사망하면 집을 팔아 그동안 받은 돈을 정산합니다.

남으면 상속인에게 주고, 모자라도 더 청구하지 않습니다. 이 점이 일반 담보대출과 다릅니다.

가입 조건

나이 — 부부 중 한 명이 55세 이상이면 됩니다. 월 수령액은 적은 쪽 나이를 기준으로 계산합니다.

주택 — 공시가격 12억원 이하입니다. 다주택자도 합산 12억원 이하면 가능합니다.

거주 — 해당 주택에 실제로 살아야 합니다.

주택 종류 — 아파트, 단독주택, 다세대, 노인복지주택 등입니다. 오피스텔은 주거용이면 가능합니다.

나이별 월 수령액

주택가격 5억원, 종신지급·정액형 기준의 추정치입니다.

나이가 5년 늘면 월 수령액이 25~35% 늘어납니다. 남은 기간이 짧아지므로 매달 더 줄 수 있기 때문입니다.

직접 확인해 본 것

가입 시기를 늦출 때의 손익을 계산해 봤습니다.

월 수령액만 보면 늦출수록 유리합니다. 65세 126만원, 70세 163만원으로 30% 가까이 차이납니다.

총 수령액은 다릅니다. 65세에 가입해 90세까지 받으면 25년 × 126만원 = 3억7,800만원입니다. 70세에 가입해 90세까지 받으면 20년 × 163만원 = 3억9,120만원입니다.

차이가 크지 않습니다. 설계가 그렇게 되어 있습니다.

오래 살수록 일찍 가입한 쪽이 유리해집니다. 95세까지 산다면 65세 가입이 4억5,360만원, 70세 가입이 4억8,900만원으로 여전히 늦은 쪽이 조금 앞서지만 100세를 넘기면 역전됩니다.

결국 언제 필요한가가 기준입니다. 당장 생활비가 필요하면 일찍, 여유가 있으면 늦추는 것이 합리적입니다.

지급 방식

종신지급방식 — 죽을 때까지 매달 같은 금액을 받습니다. 가장 많이 선택합니다.

종신혼합방식 — 목돈을 일부 먼저 받고 나머지를 매달 받습니다. 의료비나 부채 상환에 쓸 돈이 필요할 때 씁니다.

확정기간방식 — 정한 기간 동안만 받습니다. 월 수령액이 더 크지만 기간이 끝나면 나오지 않습니다.

대출상환방식 — 기존 주택담보대출을 갚는 데 쓰고 나머지를 연금으로 받습니다.

정액형과 초기증액형 중에서도 고를 수 있습니다. 초기증액형은 처음 몇 년을 더 받고 이후 줄어듭니다.

비용

보증료가 붙습니다.

초기보증료 — 주택가격의 1.5%를 가입할 때 냅니다. 현금으로 내는 것이 아니라 대출금에 더해집니다.

연보증료 — 매년 보증잔액의 0.75%입니다. 역시 잔액에 더해집니다.

대출이자도 잔액에 붙습니다. 받은 연금이 대출로 쌓이는 구조이기 때문입니다.

당장 나가는 돈은 없지만 나중에 정산할 금액이 늘어납니다.

상속은 어떻게 되나

부부 모두 사망하면 집을 처분해 정산합니다.

집값이 받은 돈보다 많으면 남는 금액을 상속인이 받습니다.

집값이 받은 돈보다 적으면 부족분을 청구하지 않습니다. 공사가 손실을 떠안습니다.

상속인이 집을 갖고 싶으면 그동안의 대출금을 갚으면 됩니다.

배우자 승계가 자동으로 됩니다. 한 명이 먼저 사망해도 남은 배우자가 같은 금액을 계속 받습니다.

장단점

좋은 점

집이 있지만 현금이 없는 노후에 생활비가 생깁니다. 계속 살던 집에서 살 수 있습니다. 집값이 떨어져도 받는 금액이 줄지 않습니다. 초과분을 청구하지 않아 자녀에게 빚이 넘어가지 않습니다.

아쉬운 점

집값이 올라도 받는 금액이 늘지 않습니다. 상속할 자산이 줄어듭니다. 중도 해지하면 그동안의 대출금을 한 번에 갚아야 합니다. 이사하면 원칙적으로 해지 사유가 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 집값이 오르면 연금도 오르나요? A. 아닙니다. 가입 시점의 시세로 고정됩니다. 집값 상승이 예상되면 늦추는 것도 방법이지만 예측이 어렵습니다.

Q. 이사할 수 있나요? A. 담보 주택을 바꾸는 절차를 밟으면 가능합니다. 다만 새 주택의 가격으로 다시 산정합니다.

Q. 세입자를 들일 수 있나요? A. 본인이 살면서 일부를 임대하는 것은 가능합니다. 전체를 임대하고 나가면 안 됩니다.

Q. 중도 해지가 되나요? A. 됩니다. 다만 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 모두 갚아야 합니다. 초기보증료는 돌려받지 못합니다.

계산기 쓰는 법

주택가격은 시세를 넣습니다. 공시가격 12억원이 한도라 그 이상은 한도까지만 반영됩니다.

나이는 부부 중 적은 쪽을 넣습니다. 공사가 그 기준으로 계산합니다.

예상 수령 기간은 총 수령액을 어림하는 데 씁니다. 평균 기대여명을 참고해 넣으면 됩니다.

정확한 금액은 한국주택금융공사 홈페이지의 예상연금조회에서 확인해야 합니다. 이 계산기는 대략적인 감을 잡는 용도입니다.

국민연금과 함께 보기

노후 소득은 보통 세 겹으로 이야기합니다.

1층 국민연금 — 기본 생활을 받치는 층입니다.

2층 퇴직연금 — 직장 생활에서 쌓은 층입니다.

3층 개인연금 — 스스로 준비한 층입니다.

주택연금은 이 셋과 별개로 얹히는 자산입니다. 집이라는 자산을 현금 흐름으로 바꾸는 수단입니다.

세 층을 다 합쳐도 생활비가 모자랄 때 집을 팔지 않고 메우는 방법이 됩니다.

집을 파는 것과 비교하면

집을 팔고 전세로 옮기는 방법도 있습니다.

5억 집을 팔아 3억 전세로 가면 2억이 남습니다. 이 돈을 연 4%로 굴리면 월 67만원 정도가 나옵니다.

주택연금 126만원보다 적습니다. 게다가 원금이 줄지 않게 하려면 이자만 써야 합니다.

대신 목돈을 쥐고 있다는 장점이 있습니다. 큰 병이 나거나 자녀에게 도움이 필요할 때 쓸 수 있습니다.

이사를 감수해야 한다는 점도 계산에 넣어야 합니다. 오래 산 동네를 떠나는 부담은 숫자로 나오지 않습니다.

가입 전에 확인할 것

등기부에 근저당이 있는지 봅니다. 기존 대출이 있으면 대출상환방식으로 정리한 뒤 연금을 받습니다.

배우자와 합의가 필요합니다. 사망 후 승계 문제가 있어 부부가 함께 결정해야 합니다.

자녀와도 이야기해 두는 편이 낫습니다. 상속 자산이 줄어드는 구조라 나중에 오해가 생길 수 있습니다.

공사 상담을 받아 보세요. 전국 지사에서 무료로 상담합니다. 예상 금액도 그 자리에서 나옵니다.

함께 보면 좋은 계산

국민연금은 국민연금 계산기에서 확인합니다.

기초연금은 기초연금 계산기를 보세요.

은퇴 자금은 은퇴자금 계산기로 어림합니다.

농지가 있다면 농지연금 계산기도 있습니다.

정리

• 나이가 많을수록 월 수령액이 크고, 5년마다 25~35% 늘어납니다
• 총 수령액은 언제 가입하든 큰 차이가 없도록 설계돼 있습니다
• 집값이 부족해도 초과분을 청구하지 않습니다

추정치입니다. 2026년 8월 기준이며 실제 금액은 공사 조회가 필요합니다.