재산세 공시가격 9억, 1원만 넘어도 24만 3천 원이 더 나온다

7월에 재산세 고지서가 옵니다. 공시가격 3억원짜리 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자에게 오는 금액은 299,400원입니다.

3억원에 무슨 세율을 곱해도 이 숫자는 나오지 않습니다. 0.1%를 곱하면 30만 원이 나오긴 하지만, 그건 우연입니다. 실제로는 전혀 다른 경로로 만들어진 금액입니다.

이 글은 그 299,400원이 어떤 층을 지나 만들어지는지, 그리고 그 층 중 하나가 공시가격 9억원에서 뚝 끊기면서 왜 계단이 생기는지를 따라갑니다.

공시가격은 그대로 세금이 되지 않는다

재산세의 출발점은 매매가도 호가도 아닌 공시가격입니다. 지방세법 제4조 제1항은 "토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다"고 정하고 있습니다. 아파트라면 공동주택가격입니다.

그런데 이 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않습니다. 지방세법 제110조는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들라고 합니다.

법률은 그 비율의 범위만 정해 둡니다. 주택은 40~80%, 1세대 1주택은 30~70%. 실제 숫자는 시행령이 해마다 정합니다.

2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 적용되는 비율은 이렇습니다.

공시가격 3억원인 1주택의 과세표준은 3억 × 43% = 1억 2,900만 원입니다. 세금 계산은 여기서부터 시작합니다. 3억이라는 숫자는 이 지점에서 이미 사라졌습니다.

누진세율은 과세표준에 붙는다

두 번째 층은 세율입니다.

1억 2,900만 원은 지방세법 제111조의2가 정한 1세대 1주택 특례세율표의 "6천만원 초과 1억5천만원 이하" 칸에 들어갑니다.

3만 원 + (129,000,000 − 60,000,000) × 0.1%
= 30,000 + 69,000
= 99,000원

본세는 9만 9천 원입니다. 공시가격 3억원짜리 집의 재산세 본세가 10만 원이 안 됩니다.

여기서 고지서를 받아 보지 않은 사람은 "생각보다 싸네" 하고 넘어갑니다. 그리고 7월에 30만 원짜리 고지서를 받습니다.

본세보다 큰 항목이 하나 더 있다

세 번째 층에 두 개가 더 붙습니다.

재산세 도시지역분 — 지방세법 제112조 제1항 제2호입니다. 과세표준에 0.14%를 곱합니다. 본세와 같은 과세표준을 쓰지만 누진이 아니라 정률입니다.

129,000,000 × 0.14% = 180,600원

지방교육세 — 지방세법 제151조 제1항 제6호입니다. 본세의 20%입니다. 조문은 도시지역분에 해당하는 세액을 괄호로 빼 두었으므로, 곱하는 대상은 9만 9천 원뿐입니다.

99,000 × 20% = 19,800원

세 줄을 더합니다.

도시지역분이 본세의 1.8배입니다.

이건 이 구간에서만 나타나는 역전이 아닙니다. 낮은 구간일수록 본세는 누진세율의 아래쪽 칸에 머무는데 도시지역분은 과세표준에 정률로 붙기 때문에, 공시가격이 낮을수록 역전 폭이 큽니다. 공시가격 1억원 1주택이면 본세 21,500원에 도시지역분 60,200원, 거의 세 배입니다.

"1세대 1주택 혜택"은 하나가 아니라 둘이다

여기까지 1세대 1주택은 두 번 깎였습니다. 비율에서 60% 대신 43%를 썼고, 세율에서 일반표 대신 특례표를 썼습니다.

같은 3억원 주택을 그 밖의 주택으로 계산하면 이렇게 됩니다.

거의 두 배입니다.

그런데 이 두 혜택은 서로 다른 조문에서 나오고, 끊기는 지점도 다릅니다. 이걸 하나로 알고 있으면 9억원 근처에서 계산이 어긋납니다.

세율 특례는 지방세법 제111조의2입니다. 조문이 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택(제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)"이라고 적어 두었습니다. 9억원을 넘으면 특례세율표를 쓸 수 없습니다.

비율 특례는 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호입니다. 같은 조문이 1세대 1주택에 대해 43~45%를 정하면서 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 괄호로 명시해 두었습니다. 9억원을 넘어도 45%를 그대로 씁니다.

한쪽은 9억원에서 끊기고, 다른 쪽은 끊기지 않습니다.

그래서 9억원에 계단이 생긴다

계산기에 공시가격 9억원과 9억원 + 1원을 각각 넣어 봤습니다.

과세표준이 같습니다. 45%를 곱한 값이 소수점 아래에서 잘려 양쪽 다 4억 500만 원입니다. 도시지역분도 567,000원으로 같습니다.

달라진 것은 세율표 하나뿐인데 243,000원이 벌어집니다.

비율 경계는 이렇게 튀지 않습니다. 3억원(43%)과 3억원+1원(44%)의 차이는 7,800원, 6억원(44%)과 6억원+1원(45%)의 차이는 22,800원입니다. 9억원의 243,000원은 그 열 배 규모입니다.

부드럽게 이어지도록 설계된 경계와, 그렇지 않은 경계가 한 세금 안에 섞여 있습니다. 취득세가 6억~9억 구간을 누진식으로 이어 붙여 경계를 없앤 것과는 반대입니다.

9억원을 넘긴 1주택자에게 남는 것

특례세율을 잃어도 1세대 1주택이라는 사실 자체가 사라지지는 않습니다. 비율 특례는 계속 살아 있습니다.

공시가격 10억원으로 비교해 보면 이렇습니다.

세율표는 양쪽 다 일반입니다. 930,000원의 차이는 전부 비율에서만 나옵니다. 45%와 60%의 간격이 그대로 세금 차이가 된 것입니다.

9억원을 넘긴 1주택자는 혜택 두 개 중 하나를 잃고 하나를 남긴 상태입니다.

6월 1일 하루가 한 해를 정한다

재산세에는 일할 계산이 없습니다. 지방세법 제114조의 과세기준일은 6월 1일이고, 그날 소유자에게 한 해분이 전부 부과됩니다.

5월 31일에 잔금을 받았다면 파는 사람은 한 푼도 내지 않습니다. 6월 2일에 받았다면 그해 재산세는 전부 파는 사람 몫입니다. 하루 차이로 공시가격 3억원 기준 30만 원, 9억원 기준 150만 원이 움직입니다.

납기는 제115조에 있습니다. 주택분은 7월 16~31일과 9월 16~30일에 절반씩입니다. 다만 그해 부과할 세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 공시가격 2억원 1주택은 재산세가 176,400원이라 여기에 해당합니다 — 그 조례를 둔 지자체라면 9월 고지서가 오지 않습니다.

이 계산으로 답할 수 없는 것

아래 계산기는 위 계산을 그대로 옮긴 것입니다. 다만 고지서의 모든 줄을 재현하지는 못합니다.

지역자원시설세(소방분) — 고지서에 함께 찍히지만 별개 세목입니다. 지방세법 제146조는 건축물의 시가표준액을 과세표준으로 삼습니다. 주택 공시가격이 아니라 건축물분 시가표준액이 필요해서, 공시가격만으로는 계산할 수 없습니다.

조례로 달라지는 부분 — 도시지역분은 지방의회 의결로 고시한 지역에만 부과되고, 0.23%까지 조례로 달리 정할 수 있습니다(제112조 제2항). 표준세율 자체도 제111조 제3항에 따라 50% 범위에서 가감할 수 있습니다. 같은 공시가격이라도 지자체에 따라 금액이 다를 수 있다는 뜻입니다.

과세표준상한액 — 제110조 제3항이 직전 연도 과세표준에 상한율을 더한 금액으로 주택 과세표준을 제한합니다. 계산하려면 그 집의 작년 과세표준이 필요합니다. 공시가격 한 칸만 받는 계산기로는 반영할 수 없어 넣지 않았습니다.

공동명의 — 제107조 제1항 제1호는 공유재산의 경우 "그 지분에 해당하는 부분"에 대해 지분권자가 납세의무를 진다고 정합니다. 다만 주택 전체 세액을 산출한 뒤 지분으로 나누는지, 지분별로 과세표준을 나눠 세율을 적용하는지는 원문에서 확인하지 못했습니다. 행정안전부 유권해석과 법 조문을 찾아봤으나 계산 순서를 명시한 자료를 열지 못했습니다. 누진세율이라 순서에 따라 결과가 달라지는 부분이라, 공동명의라면 고지서나 관할 지자체로 확인하시기 바랍니다.

정리

• 공시가격 → 비율을 곱해 과세표준 → 누진세율 → 도시지역분·지방교육세. 세 층입니다
• 낮은 구간에서는 정률로 붙는 도시지역분이 본세보다 큽니다
• 1세대 1주택 혜택은 비율 특례와 세율 특례 두 개이고, 세율 특례만 9억원에서 끊깁니다
• 그래서 9억원 경계에서 243,000원짜리 계단이 생깁니다
• 6월 1일 소유자가 한 해분을 전부 냅니다. 일할 계산은 없습니다

지방세법과 같은 법 시행령 조문을 2026년 8월에 직접 확인해 작성했습니다. 비율과 세율은 해마다 바뀔 수 있으므로 납부 시점의 기준을 확인하세요.