재산세 계산기 — 주택 공시가격으로 7월·9월 고지서 미리 보기

주택 재산세는 6월 1일에 그 집을 갖고 있던 사람이 냅니다. 5월 31일에 팔았으면 안 내고, 6월 2일에 팔았으면 한 해분을 다 냅니다.

결론부터

• 재산세는 매매가가 아니라 공시가격으로 계산합니다
• 공시가격을 그대로 쓰지 않고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다
• 1세대 1주택은 비율(43~45%)과 세율(0.05~0.35%) 두 군데에서 깎입니다
• 고지서 금액은 본세 하나가 아니라 본세 + 도시지역분 + 지방교육세입니다

계산식

과세표준   = 공시가격 × 공정시장가액비율
재산세 본세 = 과세표준 × 세율 (누진)
도시지역분  = 과세표준 × 0.14%
지방교육세  = 본세 × 20%
고지서 합계 = 본세 + 도시지역분 + 지방교육세

지방교육세는 본세에만 붙습니다. 도시지역분에는 붙지 않습니다.

공정시장가액비율 (2026년도)

1세대 1주택의 43~45%는 공시가격 9억원을 넘는 집에도 그대로 적용됩니다. 비율에는 상한선이 없습니다.

세율

그 밖의 주택

1세대 1주택 특례 (공시가격 9억원 이하만)

세율 특례에는 9억원 상한이 있습니다. 비율 특례에는 없습니다. 같은 "1세대 1주택 혜택"인데 끊기는 지점이 다릅니다.

공시가격별 연간 세액

도시지역분을 포함한 고지서 합계입니다.

1세대 1주택이냐 아니냐로 세금이 두 배 가까이 갈립니다.

9억원 경계

공시가격 9억원은 세율 특례가 끊기는 자리입니다.

1원 차이로 243,000원이 더 붙습니다. 공정시장가액비율은 양쪽 다 45%로 같은데, 세율만 특례에서 일반으로 바뀌기 때문입니다.

과세기준일 6월 1일

납세의무자는 6월 1일 현재 소유자 한 사람으로 정해집니다. 그해에 몇 달을 보유했는지는 보지 않습니다. 일할 계산이 없습니다.

매매 계약에서 잔금일이 5월 말과 6월 초 사이에 놓이면 그 며칠이 한 해분 전부를 옮깁니다. 공시가격 5억원짜리 집이면 62만 원, 9억원이면 151만 원이 걸린 문제가 됩니다.

지방세법 제107조 제1항은 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자로 정합니다. 계약서에 부담자를 따로 적어 두더라도 그 약정으로 납세의무자가 바뀌지는 않습니다. 당사자 사이의 정산은 별개로 처리해야 합니다.

거래를 앞두고 있다면 위 계산기에 공시가격을 넣어 그 며칠에 얼마가 걸려 있는지부터 확인해 두는 편이 낫습니다.

납기

주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다.

• 7월 16일 ~ 7월 31일
• 9월 16일 ~ 9월 30일

재산세가 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 공시가격 2억원짜리 1주택이면 여기에 해당해, 그 조례를 둔 지자체라면 9월 고지서가 오지 않습니다.

고지서에 같이 찍히는 것

이 계산기가 다루지 않는 항목이 하나 더 있습니다.

지역자원시설세(소방분) — 건축물 시가표준액을 기준으로 별도 부과됩니다. 주택 공시가격이 아니라 건축물분 시가표준액을 쓰기 때문에 공시가격만으로는 계산할 수 없습니다. 고지서에서 확인하세요.

직접 확인해 본 것

공시가격을 바꿔 가며 돌려 봤습니다.

낮은 구간에서는 도시지역분이 본세보다 큽니다. 공시가격 3억원 1주택의 본세는 99,000원인데 도시지역분은 180,600원입니다. 본세만 보고 "9만 원이면 되겠네" 했다가 고지서에서 30만 원을 봅니다.

비율 경계는 완만합니다. 공시 3억원 299,400원, 3억원+1원 307,200원. 7,800원 차이입니다. 6억원 경계도 787,200원 → 810,000원으로 22,800원입니다.

세율 경계만 급합니다. 9억원에서 243,000원이 한 번에 뜁니다. 비율 경계의 열 배 규모입니다.

아파트와 단독주택은 기준 가격이 다르다

아파트·연립·다세대는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 시가표준액입니다. 지방세법 제4조 제1항이 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액을 쓰도록 정하고 있습니다.

둘 다 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다. 공시되는 이름이 다를 뿐 계산 방식은 같습니다. 아파트라고 따로 있는 세율표는 없습니다.

실거래가나 부동산 앱의 시세를 넣으면 세금이 실제보다 크게 나옵니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮게 잡히기 때문입니다.

2주택부터는 특례가 사라진다

세율 특례는 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"에만 적용됩니다(제111조의2). 2주택이 되면 두 가지가 한꺼번에 바뀝니다.

• 공정시장가액비율이 43~45%에서 60%로 올라갑니다
• 세율표가 특례표에서 일반표로 바뀝니다

공시가격 3억원 주택 하나로 보면 299,400원에서 576,000원이 됩니다. 집을 한 채 더 사면 원래 갖고 있던 집의 세금도 함께 오릅니다.

1세대 1주택의 구체적 범위는 지방세법 시행령 제110조의2가 정합니다. 다만 이 조문의 전문은 확인하지 못했습니다. 일시적 2주택처럼 예외로 인정되는 경우가 있는지는 관할 지자체에 확인하세요.

토지는 이 계산기로 계산되지 않는다

토지와 건축물의 공정시장가액비율은 70%입니다(시행령 제109조 제1항 제1호). 주택의 60%보다 높습니다.

세율표도 주택과 별개입니다. 지방세법 제111조는 토지·건축물·주택을 각각 다른 호에 나눠 두었습니다.

이 계산기는 주택분 전용입니다. 나대지나 상가 건물을 갖고 있다면 다른 계산이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 6월에 집을 팔면 누가 내나요? A. 6월 1일 현재 소유자입니다. 6월 1일에 잔금을 치렀다면 산 사람이 냅니다.

Q. 공시가격은 어디서 보나요? A. 부동산공시가격 알리미에서 확인합니다. 실거래가나 호가와는 다릅니다.

Q. 공동명의면 절반씩 내나요? A. 지분에 해당하는 부분에 대해 각자 납세의무자가 됩니다. 다만 세액을 지분으로 어느 단계에서 나누는지는 관할 지자체 고지 기준을 확인하세요.

Q. 종합부동산세는 별개인가요? A. 별개입니다. 재산세는 지방세, 종합부동산세는 국세입니다.

함께 보면 좋은 계산

집을 살 때 내는 세금은 부동산 취득세 계산기에서 확인하세요.

대출 한도는 LTV·DTI 계산기로 계산할 수 있습니다.

면적 환산은 평수 계산기를 쓰세요.

정리

• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(1주택 43~45% / 그 밖 60%)
• 고지서 합계 = 본세 + 도시지역분(0.14%) + 지방교육세(본세의 20%)
• 공시가격 9억원을 1원이라도 넘으면 세율 특례가 끊깁니다

지방세법과 같은 법 시행령 기준입니다. 2026년 8월에 조문을 확인해 작성했습니다.