DSR — 연소득이 같은데 주담대 한도가 2억 1,380만 원 갈리는 자리

연소득이 똑같이 6,000만 원인 두 사람이 같은 은행 창구에서 같은 조건의 주택담보대출을 신청합니다. 금리 4.5%, 30년 만기, 원리금균등. 한 사람은 3억 9,470만 원까지 나오고 다른 사람은 1억 8,090만 원에서 끊깁니다. 2억 1,380만 원이 갈립니다.

두 사람의 차이는 딱 하나입니다. 한쪽은 마이너스통장 한도가 5,000만 원 열려 있고, 다른 쪽은 없습니다. 그 마이너스통장은 한 푼도 쓰지 않았습니다. 잔액 0원입니다.

분모는 하나뿐이다

DSR 계산식은 짧습니다. 은행업감독업무시행세칙 별표18 제12호 가목이 이렇게만 적어 두었습니다.

          금융회사 대출의 연간원리금 상환액
DSR =  ────────────────────────────────  × 100
                    연소득

분모는 연소득 하나입니다. 두 사람이 같으니 여기서 갈릴 수가 없어요. 그러면 남는 것은 분자입니다. 그리고 분자를 세는 방식이 우리가 실제로 통장에서 빠져나가는 돈과 다릅니다.

규정이 세는 돈과 내가 내는 돈

시행세칙 별표18 표3이 대출 종류마다 원금을 얼마로 셀지 정해 두었습니다. 실제 상환 스케줄을 그대로 쓰는 칸은 몇 개뿐이고, 나머지는 가상의 만기로 나눕니다.

원문의 17줄을 그대로 옮겼습니다. 이자는 표 전체에 걸쳐 "실제 부담액"이고, 원금만 이렇게 가상의 만기로 나눕니다.

만기에 갚을 원금이 남는 주담대가 "원금 일부 분할 상환" 칸입니다. 거치기간에는 이자만 내지만 DSR 은 만기에 갚을 몫을 대출기간에서 거치기간을 뺀 기간으로 나눠 미리 얹습니다. 오피스텔 담보대출에는 못이 하나 더 있어서, 주4가 거치기간이 1년을 넘으면 원금 일시 상환으로 간주한다고 적어 두었습니다. 그러면 실제 상환액이 아니라 대출총액 ÷ 8년으로 튀어 오릅니다.

여기에 못이 하나 더 박혀 있습니다. 표3의 주1입니다.

한도대출인 경우에는 원금 및 이자 산정시 대출총액을 한도금액으로 적용.

마이너스통장이 여기 걸립니다. 쓴 돈이 아니라 열어 둔 한도가 대출총액이 됩니다.

5,000만 원 마이너스통장의 값은 연 1,300만 원

한도 5,000만 원, 약정금리 6%, 잔액 0원인 마이너스통장을 표3에 넣어 봅니다. 마이너스통장은 균등분할상환 구조가 아니므로 "분할상환 외"입니다.

통장에서 실제로 빠져나가는 돈은 0원입니다. 그런데 DSR 은 월 108만 원을 이미 내고 있는 사람으로 봅니다. 계산기의 "기존 대출 월 상환액" 칸에 넣어야 할 값이 바로 이 108만 원입니다. 0원을 넣으면 창구에서 듣게 될 숫자와 어긋납니다.

연소득 6,000만 원에 신규 주담대 3억 원(4.5% · 30년)을 얹고 이 값만 바꿔 넣어 봤습니다.

30.4%로 알고 갔다가 52.1%를 듣습니다. 40% 한도에서 21.7%포인트가 통째로 사라져 있어요.

같은 5,000만 원인데 8,220만 원이 갈린다

빚의 금액이 아니라 모양이 한도를 정합니다. 같은 5,000만 원을 10년 분할상환 신용대출로 갖고 있으면 표3의 다른 칸으로 갑니다.

이자는 양쪽 다 연 300만 원으로 두었습니다. 마이너스통장은 주1에 따라 한도 전액에 6%가 붙고, 신용대출은 첫해 잔액이 아직 5,000만 원에 가까워 실제 이자가 그와 비슷합니다. 상환이 진행되면 신용대출 쪽 이자는 줄어듭니다.

계산기의 신규 대출 금액 칸을 바꿔 가며 "한도까지 여력"이 0원이 되는 지점을 찾았습니다. 연소득 6,000만 원 · 금리 4.5% · 30년 · DSR 한도 40% 기준입니다.

같은 5,000만 원 빚인데 8,220만 원이 갈립니다. 아무것도 안 쓴 마이너스통장 하나가 없는 사람과 견주면 2억 1,380만 원을 깎습니다.

집을 보러 다니기 전에 안 쓰는 마이너스통장을 정리하라는 말이 여기서 나옵니다. 한도를 줄이거나 해지하면 표3에 들어갈 대출총액 자체가 줄어듭니다.

만기 — 늘리면 늘어나고, 40년에서 멈춘다

분자를 줄이는 다른 방법은 만기입니다. 같은 3억 원을 기간만 바꿔 넣었습니다.

10년과 40년 사이에 35.2%포인트가 움직입니다. 다만 무한정 늘릴 수는 없어요. 시행세칙 별표18 제12-2호 사목이 상한을 그었습니다.

총부채원리금상환비율 산출시 부채산정에 적용되는 대출기간(만기)은 대출기간 전기간에 걸쳐 충분한 채무상환능력을 갖추고 있음이 입증되는 경우에는 실제 대출기간을 적용하나, 그러하지 아니한 경우 40년을 초과할 수 없다.

50년 만기 상품을 골라도 DSR 을 셀 때는 40년으로 잘립니다. 같은 별표 제11호 바목은 "대출가능금액 확대를 위하여 합리적인 근거없이 대출만기를 과도하게 장기로 운영하는 대출"을 규제 회피로 본다는 판단기준까지 따로 두었습니다. 만기를 늘리는 길은 열려 있되 끝이 있습니다.

DSR 이 아예 안 보는 대출

시행세칙 별표18 제12호 나목이 열 갈래를 적어 두었습니다. 번호는 (1)부터 (11)까지 매겨져 있지만 (1)은 비어 있어서, 살아 있는 것은 열 개입니다.

• 서민금융상품(새희망홀씨·바꿔드림론·사잇돌대출·징검다리론·대학생 청년 햇살론 등)
• 대출금액 300만 원 이하 소액대출
• 전세자금대출 (전세보증금담보대출은 제외)
• 주택연금(역모기지론)
• 정부·공공기관·지자체와 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 대출
• 자연재해 지역 지원 등 정부정책에 따라 긴급하게 취급하는 대출
• 보험계약대출
• 상용차 금융
• 예·적금담보대출
• 할부·리스 및 단기카드대출

감독규정 별표6 제4호 마목은 여기에 상속·경매 등으로 불가피하게 채무를 인수하는 경우, 채무조정, 분양주택 중도금대출과 재건축·재개발 이주비대출을 더합니다.

여기서 한 번 더 접힙니다. 마목 단서를 그대로 옮기면 이렇습니다.

다만, 다음 각 호에 해당하지 않는 대출을 신규 취급하는 경우에는 다음 각 호의 대출을 총부채원리금상환비율 산출을 위한 기존 부채에 포함한다.

중도금대출을 받을 때는 DSR 을 보지 않습니다. 그런데 그 뒤에 다른 대출을 받으러 가면 그 중도금대출이 기존 부채로 들어옵니다. 표3에 따라 대출총액 ÷ 25년입니다. 전세자금대출도 같은 구조인데, 표3에서 원금이 "불포함"이라 이자만 분자에 들어갑니다.

"DSR 제외"는 그 대출을 받는 순간에만 열리는 문이라고 읽는 편이 맞습니다.

40%와 50%, 그리고 1억 원

규제비율은 업권마다 다릅니다. 두 규정의 문장이 한 글자 빼고 같습니다.

두 조문 모두 총대출액을 셀 때 대출 신청금액을 포함하고, 한도대출은 한도금액 기준이라고 못박아 두었습니다. 마이너스통장 한도가 여기서도 한 번 더 셉니다.

계산기의 "적용 DSR 한도" 칸이 이 자리입니다. 마이너스통장 5,000만 원을 그대로 두고 한도만 바꿔 봤습니다.

9,860만 원이 더 나옵니다. 다만 금리가 은행보다 높으므로 늘어난 한도만큼 월 상환액도 올라갑니다. 한도가 늘어난 것이지 부담이 준 것은 아닙니다.

배우자 소득을 합치면 배우자 빚도 합쳐진다

분모를 키우는 길이 하나 열려 있습니다. 시행세칙 별표18 제12-1호 라목입니다.

연소득은 차주 본인을 기준으로 하되 차주의 배우자 소득을 합산하여 산정할 수 있다. 다만 배우자의 소득을 합산하는 경우에는 총 금융부채에도 배우자 명의의 금융부채를 합산하여 산정하여야 한다.

분모만 빌려 오는 것은 안 됩니다. 배우자 앞으로 마이너스통장이 열려 있다면 그것도 함께 따라옵니다. 합산이 유리한지는 배우자의 소득과 빚을 같이 넣어 두 번 돌려 보고 정하는 편이 빠릅니다.

스트레스 DSR — 한도를 셀 때만 얹는 금리

지금까지 센 것은 전부 "실제 금리"로 센 값입니다. 그런데 은행이 한도를 계산할 때 쓰는 금리는 그것보다 높습니다. 금융위원회가 제도를 이렇게 정의해 두었습니다.

변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리를 부과하여 대출한도를 산출하는 제도(실제 대출금리에는 미부과)

이자를 더 내는 것이 아닙니다. 한도를 셀 때만 더 비싼 금리로 계산하는 것입니다. 그래서 통장에서 나가는 돈은 그대로인데 나오는 금액이 줄어듭니다.

지금 얼마인지는 은행연합회가 공시한다

스트레스 금리는 매년 2회(6월·12월) 전국은행연합회 소비자포털에 공시됩니다. 상설 주소가 있어서 은행에 물어볼 필요가 없습니다.

여기서 "지방"은 서울특별시·경기도·인천광역시를 제외한 지역 소재의 주택을 담보로 취급하는 대출이고, 그중에서도 규제지역은 빠집니다. 지방이라도 규제지역이면 3.0%입니다.

1.50%가 어디서 나온 숫자인지도 같은 페이지에 적혀 있습니다. 재는 대상은 둘 다 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리(한국은행)입니다.

과거 고점과 지금의 차이를 재되, 그 차이가 작으면 하한선이 대신 들어옵니다. 1.18%가 나왔는데 1.50%를 쓰는 이유가 이것입니다.

단일 숫자가 아니라 세 번 곱한 값이다

금융위원회 2025년 12월 10일 자료가 최종 적용 금리를 이렇게 적었습니다.

최종 적용 금리 = 스트레스 금리 × ➊기본 적용비율 × ➋대출유형별 적용비율

지방이 0.75%로 보이는 것은 별도의 숫자가 아니라 1.5% × 50%의 결과입니다. 지방·건설경기를 감안해 3단계를 미루고 2단계 비율을 그대로 두고 있는 것이고, 은행연합회 공시가 그 유예를 2026년 12월 31일까지로 못박아 두었습니다.

➋는 금리가 고정된 기간이 정한다

같은 지역이라도 금리가 묶여 있는 기간이 길수록 스트레스 금리가 깎입니다. 오래 고정되어 있으면 금리상승에 그만큼 덜 노출되기 때문입니다. 은행연합회가 실제 적용값을 표로 공시하고 있습니다.

혼합형은 일정기간 고정금리가 적용된 뒤 변동형으로 바뀌는 상품이고, 주기형은 금리변동주기가 5년 이상이라 그 주기 안에서는 고정금리가 적용되는 상품입니다. 같은 30년 만기라도 5년 고정 후 6개월마다 변동하면 5÷30 = 16.7%라 "30% 미만"입니다. 21년 이상 고정하면 스트레스 금리가 아예 붙지 않습니다.

신용대출과 기타대출은 갈래가 셋뿐입니다.

신용대출에는 문턱이 하나 더 있습니다. 신용대출 전체 잔액(기존 + 신규 신청분)이 1억 원을 넘는 사람에게만 스트레스 금리를 적용합니다. 비주택담보대출 중 오피스텔 담보대출은 주택담보대출 방식을 준용하고, 그 밖의 대출은 신용대출 방식을 준용합니다.

계산기로 크기를 잰다

우리 계산기에는 스트레스 금리 칸이 따로 없습니다. 그런데 넣을 자리는 이미 있습니다. 스트레스 DSR 은 한도를 셀 때만 금리를 올리는 제도이므로, "신규 대출 금리" 칸에 실제 금리 + 스트레스 금리를 넣으면 은행이 한도를 셀 때 쓰는 계산과 같아집니다.

연소득 6,000만 원 · 기존 대출 0원 · 30년 · 한도 40% · 실제 금리 4.5%로 두고, 금리 칸만 바꿔 넣으며 "한도까지 여력"이 0원이 되는 지점을 찾았습니다.

수도권에서 변동형을 고르는 것만으로 한도가 1억 870만 원 줄어듭니다.

거꾸로, 3억 원을 그대로 두고 DSR 만 보면 이렇게 됩니다.

30.4%로 알고 갔다가 42.0%를 듣습니다. 40% 한도를 넘습니다. 스트레스 금리를 빼고 센 숫자는 "조금 덜 나오는" 정도가 아니라 같은 조건에서 거절이 되는 자리를 만듭니다.

앞의 마이너스통장과 겹치면 두 번 깎입니다. 5,000만 원 한도 마이너스통장 (표3으로 다시 센 월 1,083,333원)을 가진 수도권 변동형 차주의 최대 신규 주담대는 1억 3,100만 원입니다. 마이너스통장도 없고 스트레스 금리도 안 센 3억 9,470만 원과 견주면 2억 6,370만 원이 갈립니다.

금리 칸이 이만큼 예민한 자리라는 것은 스트레스 금리를 빼고 봐도 같습니다.

3억 원 기준으로 금리 1%포인트가 DSR 3.5~3.8%포인트를 움직입니다. 수도권 변동형의 3.0%포인트는 이 표로 환산하면 DSR 11%포인트가 넘습니다.

이 절에서 확인하지 못한 것

규제지역이 어디인지는 이 글에 싣지 않았습니다. 수시로 바뀝니다 — 2026년 7월 1일자로도 추가 지정이 있었습니다(금융위원회 2026년 6월 30일 보도자료). 내가 사려는 집이 규제지역인지는 그때그때 확인해야 합니다.

➊➋ 비율을 적어 둔 금융위 자료는 2026년 상반기(1.1~6.30) 운영방안입니다. 하반기 운영방안을 따로 낸 보도자료는 찾지 못했습니다. 다만 위 표의 값은 전부 2026년 6월 30일 공시(적용기간 2026/07/01~12/31)에서 그대로 확인한 현행 값이고, 두 자료의 비율이 서로 어긋나지 않습니다.

계산기에 넣을 값

• 연소득 — 증빙소득이 원칙입니다(별표18 제12-1호 나목). 세전 금액을 넣습니다
• 기존 대출 월 상환액 — 통장에서 빠지는 돈이 아니라 표3으로 다시 센 값을 넣습니다. 마이너스통장은 한도 ÷ 5년에 한도 × 금리를 더해 12로 나눕니다
• 신규 대출 금액 — 이 칸을 올려 가며 "한도까지 여력"이 0원이 되는 지점이 내 한도입니다
• 신규 대출 금리 — 실제 한도를 재려면 실제 금리 + 스트레스 금리를 넣습니다. 수도권·규제지역 변동형이면 4.5%가 아니라 7.5%입니다
• 적용 DSR 한도 — 은행 40, 저축은행 50

연소득 칸을 0이나 음수로 두면 결과칸이 전부 "-"로 비고, 신규 금액이나 기간이 0이면 DSR 0.0%가 나옵니다. 값이 안 나오면 먼저 연소득 칸을 보세요.

확인하지 못한 것

• 2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안 보도자료 — 금융위원회 쪽에서 찾지 못했습니다. 적용 수치 자체는 전국은행연합회 공시(2026년 6월 30일)에서 확인했고 위에 적었습니다
• 분할상환 신용대출의 이자를 은행이 정확히 어떻게 잡는지 — 표3은 "실제 부담액"이라고만 적어 두었습니다. 이 글은 첫해 잔액에 약정금리를 곱한 값으로 두었고, 그렇게 적어 두었습니다
• 은행별 내부 기준 — 감독원장은 경영건전성을 감안해 긴급하다고 인정하는 경우 LTV·DTI·DSR 을 10%포인트 범위에서 가감조정할 수 있습니다(은행업감독규정 제29조의2 제2항). 개별 은행이 더 보수적으로 운영하는 부분은 규정만으로 알 수 없습니다
• 공공기관이 입력과 답을 함께 적어 둔 DSR 예제 — 찾지 못했습니다. 퇴직금은 고용노동부 노동포털에 공식 예제가 있어 대조가 되는데, DSR 은 그런 정답지를 찾지 못했습니다. 이 글의 숫자는 조문과 계산기를 맞춰 낸 것이고, 부처 예제와 대조한 것이 아닙니다

함께 보면 좋은 계산

• 담보 쪽 한도는 LTV·DTI 계산기가 따로 셉니다. DSR 과 LTV 중 낮은 쪽이 실제 한도입니다
• 상환 방식에 따라 총이자가 얼마나 갈리는지는 주택담보대출 원리금균등·원금균등 해설에 정리해 두었습니다
• 월 상환액만 따로 보려면 대출 이자 계산기를 씁니다
• 분모가 되는 연소득의 세전·세후 차이는 실수령액 계산기에서 확인하세요
• 마이너스통장을 정리할 때 드는 비용은 중도상환수수료 계산기로 가늠할 수 있습니다

정리

• DSR 의 분모는 연소득 하나뿐이라, 사람마다 갈리는 자리는 전부 분자에 있습니다
• 분자는 실제 상환액이 아니라 표3이 정한 가상의 만기로 셉니다. 마이너스통장은 한도 ÷ 5년입니다
• 안 쓴 마이너스통장 5,000만 원 하나가 주담대 한도를 2억 1,380만 원 깎았습니다
• DSR 제외 대출은 받을 때만 열리는 문이고, 다음 대출에서는 기존 부채로 다시 들어옵니다
• 한도를 셀 때 쓰는 금리는 실제 금리보다 높습니다. 수도권·규제지역 변동형은 3.0%포인트를 더 얹어 셉니다. 이것을 빼고 계산하면 40% 한도를 넘는 줄 모르고 창구에 갑니다

은행업감독규정 별표6(2026.1.2. 개정), 은행업감독업무시행세칙 별표18(시행 2026.6.30.), 상호저축은행업감독규정 별표5(2026.1.2. 개정) 원문을 열어 작성했습니다. 스트레스 금리는 전국은행연합회 소비자포털 공시(공시일 2026년 6월 30일, 적용기간 2026년 7월 1일~12월 31일)와 금융위원회 2025년 12월 10일 보도자료를 대조했습니다. 은행별 내부 기준은 위에 적은 대로 확인하지 못했습니다.