전세보증금 3억, 같은 사람인데 한도가 세 번 다르게 나온다

수도권에 전세보증금 3억원짜리 집을 구했습니다. 무주택이고, 부부합산 연소득은 5천만원입니다. 전세자금대출을 얼마나 받을 수 있을까요.

답이 하나가 아닙니다.

같은 사람, 같은 집, 같은 소득입니다. 두 배 차이가 납니다.

한도를 정하는 것은 은행이 아닙니다

전세자금대출은 은행이 자기 돈으로 위험을 지고 내주는 대출이 아닙니다. 보증기관이 보증서를 써 주면 그것을 담보로 은행이 실행합니다. 그래서 "얼마까지 되나"는 어느 보증기관의 보증서를 받느냐로 먼저 갈립니다.

그리고 세 기관 모두 한도를 하나의 공식으로 내지 않습니다. 갈래를 두세 개 따로 계산해서 그중 가장 작은 것을 씁니다. 그래서 "최대 4억"이라는 문구를 보고 갔다가 2억이 나오는 일이 생깁니다. 그 4억은 여러 갈래 중 한 갈래의 뚜껑일 뿐입니다.

HF — 두 갈래를 재고, 수도권이면 한 번 더 깎는다

한국주택금융공사 일반전세자금보증의 갈래는 셋인데, 그중 둘이 숫자로 계산됩니다.

작은 쪽인 240,000,000원이 살아남습니다. 여기서 끝이 아닙니다. 안내문에 괄호로 붙어 있는 단서가 하나 더 있습니다 — "수도권·규제지역은 산출결과의 8/9만 인정".

240,000,000 × 8 ÷ 9 = 213,333,333원

26,666,667원이 이 괄호 한 줄에서 사라집니다. 같은 조건이라도 임차주택이 지방에 있으면 이 줄이 걸리지 않아 240,000,000원이 그대로 남습니다.

HUG — 8/9 가 없는 대신 곱셈이 붙는다

주택도시보증공사 전세금안심대출보증의 갈래는 이렇습니다.

작은 쪽이 240,000,000원. HUG 안내에는 8/9 같은 줄이 없습니다. 대신 "다음 중 적은 금액에 보증비율(수도권 및 규제지역 80%, 그 외 지역 90%)을 곱한 금액"이라고 적혀 있어서, 240,000,000 × 80% = 192,000,000원이 나옵니다.

그런데 같은 페이지의 「보증금액」 칸이 전세자금대출특약보증을 "전세대출금에 보증비율을 곱한 금액"이라고 정의합니다. 곱셈이 대출금 → 보증금액으로 넘어가는 계산이라는 뜻이므로, 대출금 쪽 숫자는 곱하기 전의 240,000,000원입니다. 그래서 이 글도 계산기도 240,000,000원을 한도로 적고 192,000,000원은 따로 보여 줍니다.

보증한도가 곧 은행이 내주는 돈인지는 세 페이지 어디에도 적혀 있지 않습니다. 이건 확인하지 못한 채로 남겨 둡니다.

버팀목 — 뚜껑이 훨씬 낮다

주택도시기금 버팀목전세자금은 갈래 이름부터 다릅니다.

여기서는 호당 한도가 먼저 걸립니다. 보증금이 아무리 커도 수도권 일반가구는 1억 2천만원입니다. 정부 재원으로 낮은 금리를 주는 대신 뚜껑을 낮게 잡아 둔 상품이기 때문입니다.

보증금이 작으면 뚜껑이 바뀝니다. 같은 조건에서 보증금만 1억 5천만원으로 낮추면 전세금액의 70%인 105,000,000원이 호당 한도보다 작아져서, 그쪽이 한도가 됩니다. 어느 갈래가 자르는지가 보증금 규모에 따라 뒤바뀝니다.

조건을 하나만 바꿔 봅니다

1주택이 되면 — HF는 보증과목별 갈래가 4억원에서 1억 8천만원(수도권)으로 내려앉아 8/9를 곱한 160,000,000원이 됩니다. HUG는 "1주택자는 2억원을 초과할 수 없음"이 걸려 200,000,000원. 버팀목은 세대원 전원 무주택이 요건이라 아예 대상이 아닙니다.

지방으로 가면 — HF와 HUG는 둘 다 240,000,000원으로 올라갑니다(8/9가 안 걸리고, 지역 상한 3.2억원이 2.4억원보다 크기 때문). 버팀목은 반대로 막힙니다. 수도권 밖 일반가구의 임차보증금 상한이 2억원이라, 3억원짜리 계약은 신청 자체가 안 됩니다.

한도가 낮아 보이던 상품이 조건 하나로 유일한 선택지가 되기도 하고, 반대가 되기도 합니다.

소득이 한도를 자르는 자리

버팀목에는 담보별 한도가 하나 더 있습니다. 담보가 채권양도협약기관이면 연간인정소득 − 부채금액의 25% − 기 기금대출잔액이 한도가 됩니다.

여기서 쓰는 것은 연소득이 아니라 연간인정소득입니다. 연소득 2천만원을 넘으면 4배를 곱해 줍니다. 연소득 5천만원이면 2억원입니다. 그래서 이 갈래는 웬만하면 호당 한도보다 커서 잘 안 걸립니다.

걸리는 자리는 소득이 없는 쪽입니다. 무소득자는 4,500만원으로 고정되어 있어서, 수도권 호당 한도 1억 2천만원의 절반도 안 되는 자리에서 먼저 잘립니다. 소득이 적을수록 저리 상품이 필요한데 한도는 소득에 묶여 있습니다.

무엇부터 확인하나

1. 자격 문턱 — 임차보증금 상한과 주택보유수. 여기서 걸리면 한도 계산은 의미가 없습니다
2. 호당·보증과목별 뚜껑 — 상품이 정한 최대치
3. 보증금 대비 비율 — 80%(HF·HUG) 또는 70%(버팀목). 보증금이 클수록 여기서 잘립니다
4. 지역 — 수도권·규제지역이면 HF는 8/9, HUG는 보증비율이 90%에서 80%로 내려갑니다

위 계산기에 조건을 넣으면 이 넷 중 무엇이 내 한도를 잘랐는지를 함께 표시합니다. 자른 갈래를 알아야 무엇을 바꿔야 금액이 올라가는지가 보입니다.

확인하지 못한 것

• HF의 상환능력별 한도 — 연간인정소득 산정표가 상품 안내에 없습니다. 실제 한도는 위 값보다 낮을 수 있습니다
• HUG의 반환보증금액 갈래 — 주택가격 × 90% − 선순위채권이라 집값과 근저당을 알아야 계산됩니다
• SGI서울보증 — 상품 페이지가 자바스크립트로 그려져 있어 주소를 직접 받아도 본문이 오지 않습니다. 어느 주소를 넣어도 같은 12,383바이트짜리 껍데기만 옵니다(2026-09-09 확인). 한도를 확인할 원문을 못 열었으므로 넣지 않았습니다

전세대출은 DSR 계산기에서 다루는 총부채원리금상환비율과 규제 방식이 다릅니다. 집을 사는 쪽이면 LTV·DTI 계산기와 주택담보대출 해설이, 보증금을 돌려받지 못할까 걱정된다면 전세보증보험료 계산기가 이어지는 자리입니다. 월세를 전세로 환산해 비교해야 한다면 전월세 전환율 계산기를 먼저 돌려 보세요.

이 글의 근거

• 한국주택금융공사 「일반전세자금보증」 상품안내 — 보증대상자·보증한도 ①~③·보증비율 — 원문
• 주택도시보증공사 「전세금안심대출보증」 상품개요 — 보증금액·보증한도·보증조건 — 원문
• 주택도시기금 「버팀목전세자금」 대출안내 — 대출대상·대출한도 1~3·연간인정소득 산정표 — 원문

세 곳 모두 2026-09-09 에 직접 받아 확인했습니다.