전세자금대출 한도는 은행이 정하지 않습니다. 보증기관이 얼마까지 보증해 주느냐가 곧 한도입니다. 같은 소득, 같은 보증금이어도 어느 보증서를 받느냐에 따라 나오는 금액이 갈립니다.
결론부터
- 세 기관 모두 한도를 여러 갈래로 따로 계산해 그중 가장 작은 값을 씁니다
- 광고에 뜨는 "최대 4억원" 같은 숫자는 그 여러 갈래 중 하나일 뿐입니다
- 실제로는 임차보증금 × 비율에서 먼저 잘리는 경우가 많습니다 (HF 80% · HUG 80% · 기금 70%)
- 수도권·규제지역이면 여기서 한 번 더 깎입니다
세 갈래를 한 줄로
| HF 일반전세자금보증 | 보증과목별 4억원 | 임차보증금 80% | 상환능력별 |
| HUG 전세금안심대출보증 | 임차보증금 80% | 지역 상한 4억원 | 1주택 2억원 |
| 주택도시기금 버팀목 | 호당 1.2억원 | 전세금액 70% | 담보별 |
세 줄이 전부 "다음 중 적은 금액" 입니다. 더하는 것이 아니라 고르는 것입니다.
수도권이면 왜 깎이나
HF 안내는 보증비율을 두 군데에 나눠 적어 두었습니다.
| 보증비율 | 대출금액의 90%(부분보증). 다만 수도권·규제지역은 80% |
| 보증한도 | ① ~ ③ 중 가장 적은 금액. 다만 수도권·규제지역은 산출결과의 8/9만 인정 |
8/9 는 80% ÷ 90% 입니다. 보증비율이 90%에서 80%로 내려간 만큼을 한도 쪽에서 같은 비율로 깎아 놓은 것입니다. HUG 는 같은 것을 "보증비율 수도권 및 규제지역 80%, 그 외 지역 90%"라고 곱셈으로 씁니다. 표현이 다를 뿐 두 기관이 같은 자리를 건드립니다.
임차보증금 3억원·무주택·수도권이면 소요자금별 한도가 240,000,000원인데, 여기에 8/9 를 곱해 213,333,333원이 나옵니다. 26,666,667원이 이 한 줄에서 사라집니다. 위 계산기의 기본값이 그 조건입니다.
HF 일반전세자금보증
| 갈래 | 금액 |
|---|---|
| 보증과목별 | 4억원 − 기 이용 전세자금보증잔액 |
| 보증과목별 (1주택자) | 수도권·규제지역 1.8억원 · 그 외 2억원 |
| 소요자금별 | 임차보증금 × 80% − 기 이용 전세자금보증잔액 |
| 상환능력별 | 연간인정소득 − 연간부채상환 예상액 + 우대금액 − 잔액 |
보증대상은 임차보증금 7억원 이하(서울·경기·인천 밖은 5억원)이고, 본인과 배우자의 합산 주택보유수가 1주택 이내여야 합니다. 2주택부터는 아예 대상이 아닙니다. 1주택자 표에는 원문에 "− 잔액" 문구가 없어 이 계산기도 빼지 않았습니다.
HUG 전세금안심대출보증
| 갈래 | 일반 | 신혼부부·청년가구 |
|---|---|---|
| 전세보증금 대비 | 80% | 90% |
| 지역 상한 (수도권) | 4억원 | 4.5억원 |
| 지역 상한 (그 외) | 3.2억원 | 3.6억원 |
| 1주택자 상한 | 2억원 | 2억원 |
HUG 는 반환보증과 대출보증이 한 덩어리로 묶여 있어 따로 뗄 수 없습니다. 그래서 집값이 낮거나 선순위채권이 많으면 반환보증 쪽에서 먼저 걸립니다 —
반환보증금액 한도가 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권이기 때문입니다. 신혼부부는 연소득 6천만원 이하·혼인 7년 이내, 청년가구는 연소득 5천만원 이하·만 19~34세입니다.
주택도시기금 버팀목전세자금
| 갈래 | 일반가구 | 신혼·2자녀 이상 |
|---|---|---|
| 호당 한도 (수도권) | 1.2억원 | 2.5억원 |
| 호당 한도 (그 외) | 8천만원 | 1.6억원 |
| 신규계약 대출비율 | 전세금액의 70% | 전세금액의 80% |
| 임차보증금 상한 (수도권) | 3억원 | 4억원 |
부부합산 연소득 5천만원 이하(2자녀 이상 6천만원, 신혼부부 7.5천만원)이고
순자산 3.45억원 이하인 무주택 세대주만 됩니다. 여기에 담보별 한도가 하나 더 붙는데,
담보가 채권양도협약기관이면 연간인정소득 − 부채금액의 25% − 기 기금대출잔액입니다.
연간인정소득은 연소득을 그대로 쓰지 않습니다.
| 연간소득 | 연간인정소득 |
|---|---|
| 무소득자 (1,500만원 이하 포함) | 4,500만원 |
| 1,500만 초과 ~ 2,000만원 이하 | 연간소득 × 3.5 |
| 2,000만원 초과 | 연간소득 × 4.0 |
연소득 3,000만원이면 연간인정소득이 120,000,000원이 되어 수도권 호당 한도와 정확히 같은 자리에 섭니다. 무소득자는 4,500만원이라 호당 한도의 절반도 안 되는 자리에서 먼저 잘립니다.
갱신계약은 셈이 다릅니다
이 계산기는 신규계약 기준입니다. 갱신은 비율을 총 보증금에 통째로 걸지 않습니다.
| 기금 신규 | 전세금액의 70% (신혼·2자녀 이상 80%) |
| 기금 갱신 | 증액금액 이내에서, 증액 후 총 보증금의 70% (신혼·2자녀 이상 80%) |
보증금이 2억원에서 2억 5천만원으로 오른 갱신이라면 5천만원이 먼저 뚜껑이 되고, 그 안에서 다시 총 보증금 2억 5천만원의 70%가 걸립니다. 오른 만큼만 나옵니다. HUG 는 갱신하면서 전세보증금이 오르지 않은 경우 주택가격을 다시 반영해 보증한도를 심사하지 않는다고 적어 두었습니다.
언제까지 신청해야 하나
한도를 다 맞춰도 기한을 넘기면 못 받습니다. 세 상품의 신청 기한이 같습니다.
| 계약 | 기한 |
|---|---|
| 신규 | 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 |
| 갱신 | 계약갱신일부터 3개월 이내 (HF 는 전입일부터 3개월 이상 지났을 것) |
"잔금일부터"가 아니라 "잔금일과 전입일 중 빠른 날부터" 입니다. 전입을 먼저 했으면 그날부터 세기 시작합니다.
한도 밖에서 걸리는 것들
- 선순위요건 — HF 는 선순위채권과 임차보증금의 합이 주택가격의 90%를 넘을 수 없습니다(법인 임대인은 80%)
- 계약금 5% — HF·기금 모두 임차보증금의 5% 이상을 이미 지급한 세대주여야 합니다
- 중복대출 — 버팀목은 기금대출·은행재원 전세자금대출·주택담보대출을 쓰고 있으면 안 됩니다
- 순자산 — 버팀목은 부부합산 순자산 3.45억원(2026년도 기준) 이하여야 합니다
「보증한도」와 「대출금」은 같은 말이 아닙니다
세 페이지가 부르는 이름이 다릅니다.
| HF | 보증한도 | ①~③ 중 가장 적은 금액. 수도권·규제지역은 8/9 |
| HUG | 보증한도 | 다음 중 적은 금액에 보증비율(80%·90%)을 곱한 금액 |
| 기금 | 대출한도 | 다음 중 작은 금액 |
HUG 만 곱셈이 붙어 있습니다. 같은 페이지의 「보증금액」 칸이 전세자금대출특약보증을 "전세대출금에 보증비율을 곱한 금액"이라고 적고 있으므로, 곱하기 전 값이 대출금 쪽 숫자입니다. 이 계산기는 곱하기 전 값을 한도로 내고 곱한 값을 함께 보여 줍니다.
보증한도가 곧 은행이 내주는 돈인지는 세 페이지 어디에도 적혀 있지 않습니다. 부분보증(90%·80%)이 대출금에 어떻게 걸리는지도 마찬가지입니다. 확인하지 못했습니다.
이 계산기가 넣지 않은 갈래
계산에서 뺀 것을 그대로 적습니다. 그러니 실제 한도는 여기 나온 값보다 낮을 수 있습니다.
- HF 의 상환능력별 한도 — 연간인정소득 산정표가 상품 안내에 공개돼 있지 않습니다
- HUG 의 반환보증금액 갈래와 소득 대비 이자 40% 갈래 — 주택가격·선순위채권·금리를 알아야 합니다
- HF 의 보증신청금액 — 신청인이 얼마를 신청했는지에 따라 갈립니다
- 은행 자체 심사 — HF 안내가 "보증요건에 부합하는 경우에도, 은행의 심사에 따라 대출 가능여부가 달라질 수 있습니다"라고 적어 두었습니다
SGI서울보증은 넣지 못했습니다. 상품 페이지가 자바스크립트로 그려져 있어 주소를 직접 받아도 본문이 오지 않습니다(2026-09-09 확인, 어느 주소를 넣어도 같은 12,383바이트 껍데기만 옵니다). 한도를 확인할 원문을 못 열었으므로 지어내지 않고 뺐습니다.
전세자금대출 한도 해설에서 갈래 하나하나를 숫자로 따라가 봤습니다. 한도가 아니라 보증료가 궁금하면 전세보증보험료 계산기를, 갚을 수 있는 총량이 궁금하면 DSR 계산기를 함께 보세요.