공시가격 12억 아파트, 종부세 0원과 88만 5,600원 — 갈린 것은 세율이 아니다

이 페이지 계산기의 둘째 칸은 납세의무자 구분입니다. 다섯 갈래 중 하나를 고릅니다.

공시가격 합계를 12억원으로 고정하고 이 칸만 바꿔 보면 12월 고지서가 이렇게 나옵니다.

셋의 세율표에는 손을 대지 않았습니다. 같은 12억원인데 한 채로 가진 사람은 고지서를 아예 받지 않고, 두 채로 나눠 가진 사람은 88만 5,600원을 냅니다. 그리고 두 채와 세 채는 똑같습니다.

결론부터

• 갈림은 세율이 아니라 공제금액입니다. 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원
• 세율표가 갈리는 것은 한참 위입니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원까지 숫자가 같습니다. 계산기가 찍는 고지서가 처음 갈리는 공시가격 합계는 29억 1,875원입니다
• 같은 집에 붙은 재산세를 빼 줍니다. 이 자리가 계산에서 가장 복잡하고, 뺄 금액을 정하는 산식의 분자만 누진공제를 쓰지 않습니다
• 1세대 1주택자의 연령·보유 세액공제는 합쳐 80%가 천장입니다. 70세·15년 보유(40+50=90%)와 65세·15년 보유(30+50=80%)가 같은 세금을 냅니다
• 마지막에 농어촌특별세 20%가 얹힙니다. 종부세 77만 8,500원이면 15만 5,700원이 더 붙습니다

공제금액 12억과 9억 — 한 채인가가 3억원을 가른다

법 제8조제1항은 공시가격 합계에서 뺄 금액을 세 호로 나눠 놓았습니다. 1세대 1주택자 12억원, 중과세율이 적용되는 법인 0원, 나머지 9억원입니다.

1세대 1주택자의 뜻은 시행령 제2조의3제1항에 있습니다.

세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자

읽을 때 걸리는 곳이 두 군데입니다. 「세대원 중 1명만이」 — 부부가 각각 한 채씩 가지면 세대에 두 채이므로 둘 다 1세대 1주택자가 아닙니다. 그리고 「거주자」 — 비거주자는 이 칸을 못 씁니다.

부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우는 따로 길이 있습니다. 원칙은 지분별로 각자 9억원씩 공제받는 것이지만, 9월 16일부터 30일까지 신청하면 둘 중 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자로 계산할 수 있습니다(법 제10조의2). 이때 연령·보유기간은 신청해서 납세의무자가 된 사람 기준입니다(영 제5조의2제8항).

공시가격 15억원 한 채를 끝까지 따라간다

1세대 1주택자, 공시가격 15억원, 나이와 보유기간은 공제에 못 미친다고 두겠습니다. 계산기를 처음 열면 이대로 채워져 있습니다.

3단의 세율 0.5%는 잘못 읽기 쉬운 자리입니다. 세율은 공시가격이 아니라 과세표준에 붙습니다. 15억원 집의 과세표준은 1억 8,000만원이고, 그 금액은 세율표에서 가장 낮은 칸(3억원 이하)에 들어갑니다. 15억원짜리 집이 15억원으로 과세되는 것이 아니라, 12억원을 뺀 뒤 40%를 더 깎은 것이 세율표에 들어간다고 보면 맞습니다.

4단이 이 계산의 급소다

같은 집에 재산세도 붙고 종합부동산세도 붙습니다. 그래서 종부세 과세표준에 해당하는 만큼의 재산세를 종부세액에서 뺍니다(법 제9조제3항). 그 금액을 정하는 산식이 시행령 제4조의3제1항인데, 분자와 분모가 같은 꼴이 아닙니다.

국세청 종합부동산세 집행기준이 두 자리를 따로 설명해 놓았습니다.

집행기준 9-4의3-1 산식 분자의 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액은 집행기준 9-4의3-3 산식 분자의 주택분 과세표준에 재산세 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 금액에 재산세 표준세율을 곱하여 산정한 재산세액으로, 누진공제액*을 차감하지 아니한 금액을 말한다.

별표로 달린 각주가 예외를 하나 둡니다.

＊ 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 과세표준 계산시 6억원을 공제하지 않는 경우에는 누진 공제액을 차감한다.

분모 쪽은 반대로 적혀 있습니다.

집행기준 9-4의3-1 산식 분모의 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액은 집행기준 9-4의3-5에 따라 산정한 주택공시가격 합산액에 재산세 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 금액에 재산세 표준세율을 곱하여 산정한 재산세액(누진공제 적용)을 말한다.

15억원 한 채로 넣어 보면 이렇습니다.

맨 앞과 분모가 같아지면서 서로 지워지고 공제액이 분자와 같아집니다. 만약 분자에서도 누진공제 3만원을 뺐다면 공제액은 91,500원이 되고 고지서 합계는 934,200원이 아니라 970,200원이 됩니다. 3만 6,000원 차이입니다. 공시가격 30억원 2주택 이하로 넣으면 이 차이가 75만 6,000원까지 벌어집니다. 그래서 이 한 줄을 어떻게 읽느냐가 계산 전체를 흔듭니다.

45%라는 숫자는 종합부동산세법에서 오지 않았습니다. 분자와 분모에 쓰는 비율은 지방세법 시행령 제109조제1항제2호, 즉 재산세 쪽 공정시장가액비율입니다. 2026년분은 1세대 1주택으로 인정되는 주택이 시가표준액 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 6억 초과 45%이고 그 밖의 주택은 60%입니다. 같은 조문이 「시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다」고 못 박아 두었기 때문에, 종부세를 내는 고가 1주택도 45%를 씁니다. 그래서 계산기에서 1세대 1주택자를 고르면 45%, 다주택자를 고르면 60%가 쓰입니다. 재산세 계산기가 쓰는 비율과 같은 조문입니다.

세율표 두 개는 29억까지 같다

「3주택 이상이면 중과」라는 말 때문에 집 수가 늘면 곧바로 세금이 뛴다고 생각하기 쉽습니다. 법 제9조제1항의 두 표를 나란히 놓으면 과세표준 12억원까지는 세 칸이 완전히 같습니다.

과세표준 12억원은 공시가격 합계로 29억원 정각입니다(29억 − 9억 = 20억, 그 60%가 12억). 계산기를 1원 단위로 좁혀 보면 고지서가 실제로 갈리기 시작하는 값은 29억 1,875원입니다. 29억 정각에서 조금 더 올라가도 벌어지는 세액이 10원보다 작아 납부할 세액의 10원 미만 끝수를 버리는 규칙(국고금 관리법 제47조제1항)에 먹히기 때문입니다. 산술 갈림점은 29억원이고, 화면이 갈라지는 것은 29억 1,875원입니다.

실제로 재 보면 이렇습니다.

법인은 이 표를 아예 쓰지 않습니다. 제9조제2항제3호가 2주택 이하 2.7% · 3주택 이상 5.0% 단일세율을 박아 두었고, 공제금액도 0원이며 세부담상한도 적용하지 않습니다(법 제10조 단서). 공시가격 15억원이면 개인 다주택자 165만 6,000원 대 법인 2,732만 4,000원입니다. 다만 공익법인등과 공공주택사업자 등은 개인과 같은 누진표를 씁니다(제9조제2항제1호·제2호).

세액공제의 천장은 80%다

1세대 1주택자만 받습니다. 연령 공제는 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 보유기간 공제는 5년 20%·10년 40%·15년 50%이고, 둘을 겹쳐 쓸 수 있는 대신 합계 100분의 80의 범위에서 적용합니다(법 제9조제5항).

15억원 한 채로 조합을 돌려 보면 천장이 눈에 보입니다.

마지막 두 줄이 같습니다. 65세에 15년을 채운 사람이 다섯 해를 더 기다려 70세가 되어도 세금은 1원도 줄지 않습니다. 반대로 60세·0년과 0세·5년이 똑같이 74만 7,360원인 것도 같은 이유입니다 — 두 공제는 이름만 다르고 산출세액에 곱하는 방식이 같습니다.

한 가지 더. 이 공제는 산출세액에 곱합니다. 4단에서 재산세를 뺀 뒤의 금액이 곱셈의 대상이라서, 재산세 공제가 커지면 세액공제로 줄어드는 금액도 함께 작아집니다.

낼 돈이 정해진 다음

• 분납 — 납부할 세액이 250만원을 넘으면 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 개인 2주택 이하 기준으로 이 문턱이 열리는 공시가격 합계는 19억 7,456만 3,417원, 절반까지 미룰 수 있는 500만원 초과는 25억 2,280만 9,084원부터입니다
• 납부유예 — 1세대 1주택자 · 60세 이상이거나 5년 이상 보유 · 총급여 7,000만원 이하 · 주택분 세액 100만원 초과, 네 요건을 모두 채우고 담보를 제공하면 미룰 수 있습니다(법 제20조의2)
• 세부담상한 — 올해 재산세와 종부세를 합한 금액이 직전 연도의 150%를 넘으면 그 초과분은 없는 것으로 봅니다(법 제10조). 계산기에서는 직전 연도 총세액상당액을 넣은 경우에만 계산합니다

확인하지 못한 것

• 실제 고지서의 재산세 본세는 계산기가 알 수 없습니다. 조례로 표준세율을 50% 범위에서 가감할 수 있고(지방세법 제111조제3항), 주택 과세표준상한(같은 법 제110조제3항)도 걸립니다. 그래서 계산기는 표준세율로 계산한 금액을 산식 맨 앞에 갈음해 넣고, 고지서를 아는 분은 주택분 재산세 본세 합계 칸에 직접 넣도록 해 두었습니다. 다주택자는 이 차이가 큽니다 — 15억원을 7억 5,000만원 두 채로 가진 분이 실제 재산세 234만원을 넣으면 공제액이 54만원에서 42만 5,455원으로 줄고 고지서가 165만 6,000원에서 179만 3,440원이 됩니다
• 국세청 집행기준의 최신판을 확인하지 못했습니다. 국세법령정보시스템에 올라 있는 「종합부동산세·증권거래세 집행기준」은 2022년 9월 기준 판이고, 그 책의 공제금액은 6억원(1세대 1주택자 11억원)으로 지금과 다릅니다. 이 글이 그 책에서 가져온 것은 산식의 분자·분모를 어떻게 읽는가 한 가지뿐이고, 그 문언은 현행 시행령 제4조의3제1항과 같습니다. 숫자는 모두 현행 법령에서 가져왔습니다
• 조정대상지역은 세율에서 사라졌지만 법에서 사라진 것은 아닙니다. 종합부동산세법 본문에는 「조정대상지역」이라는 낱말이 한 번도 나오지 않고, 세율표는 주택 수만 봅니다. 다만 시행령 제3조는 합산배제 임대주택의 요건에서 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택 등을 아직 갈라 놓고 있습니다 — 그 갈래는 이 계산기가 다루지 않습니다. 대출 쪽 규제지역이 움직이는 이야기는 LTV·DTI 계산기 쪽 이야기입니다
• 토지분(종합합산·별도합산)은 계산하지 않았습니다. 이 계산기는 주택분만 봅니다. 합산배제 임대주택·사원용주택, 상속주택·지방 저가주택의 주택 수 제외도 반영하지 않았습니다

함께 보면 좋은 것

• 7월·9월에 오는 쪽은 재산세 계산기입니다. 같은 공시가격으로 계산하지만 공정시장가액비율과 세율이 다르고, 1세대 1주택은 세율 특례까지 붙습니다
• 집을 살 때 한 번 내는 세금은 부동산 취득세 계산기가 셉니다
• 대출로 사는 경우의 한도는 LTV·DTI 계산기와 DSR 계산기가 갈라 셉니다
• 팔 때 남는 세금은 양도소득세 계산기에서 봅니다
• 공시가격을 면적과 함께 볼 때는 평수 계산기가 편합니다

근거

• 「종합부동산세법」 제3·6·8·9·10조, 제10조의2, 제16·20조, 제20조의2 (시행 2026-01-01) — 원문
• 「종합부동산세법 시행령」 제2조의3, 제2조의4, 제4조의2, 제4조의3, 제5조, 제5조의2, 제16조 (시행 2026-02-27) — 원문
• 「지방세법」 제4·110·111·112·114·122조, 제111조의2 (시행 2026-07-01) · 같은 법 시행령 제109조, 제110조의2 (시행 2026-09-18) — 원문
• 「농어촌특별세법」 제3조, 제5조제1항제8호 (시행 2026-05-12) — 원문
• 「국고금 관리법」 제47조 (시행 2026-01-02) — 원문
• 국세청 「종합부동산세 세액계산 흐름도」 — 원문
• 국세청 「종합부동산세·증권거래세 집행기준」(2022년 9월 기준) 9-4의3-1 ~ 9-4의3-6 — 원문