종합부동산세 계산기 — 공시가격 합계로 12월 고지서 미리 보기

주택 종합부동산세는 6월 1일에 가지고 있던 주택의 공시가격을 사람별로 합산해 계산합니다. 그 합계가 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 넘지 않으면 고지서가 오지 않습니다.

결론부터

• 공시가격 합계에서 공제금액을 빼고 60%를 곱한 것이 과세표준입니다
• 세율표는 2주택 이하 0.5~2.7%와 3주택 이상 0.5~5.0% 둘로 갈립니다
• 같은 주택에 이미 붙은 재산세는 빼 줍니다 — 이중과세 조정입니다
• 1세대 1주택자는 연령·보유기간 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 받습니다
• 고지는 12월 1일~15일이고 여기에 농어촌특별세 20%가 얹힙니다

계산 순서 일곱 단

공제금액은 세 갈래다

법 제8조제1항이 공제금액을 세 호로 나눠 놓았습니다.

누가 1세대 1주택자인지는 영 제2조의3제1항이 정합니다. 한 세대에 오직 한 사람이, 주택분 재산세가 붙는 집을 딱 하나 가지고 있고 그 사람이 거주자여야 합니다. 부부가 한 채를 반씩 가진 경우에도 길이 있습니다 — 9월에 신청하면 둘 중 한 사람을 납세의무자로 정해 이 칸을 쓸 수 있습니다(법 제10조의2).

세율은 법이 적어 놓은 꼴 그대로 쓴다

법 제9조제1항의 두 표는 세율만 적어 두지 않고 구간마다 밑돈을 함께 적습니다. 아래는 그 문구를 그대로 옮긴 것입니다.

국세청이 안내하는 「누진공제」 방식은 이 표를 옮겨 적은 것입니다. 예컨대 2주택 이하 12억 초과 구간의 누진공제 600만원은 12억원 × 1.3% − 960만원으로 나옵니다. 어느 꼴로 계산해도 같은 값이 나오고, 이 계산기는 법에 적힌 꼴을 씁니다.

법인 가운데 제9조제2항제3호에 걸리는 곳은 이 표를 쓰지 않습니다. 과세표준에 2주택 이하면 1천분의 27, 3주택 이상이면 1천분의 50을 곧바로 곱합니다. 공익법인등(상속세 및 증여세법 제16조)과 공공주택사업자 등은 같은 항 제1호·제2호에 따라 개인과 똑같은 위 표를 씁니다.

재산세를 빼 주는 자리가 가장 복잡하다

한 집에 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 겹쳐 붙습니다. 그래서 겹치는 몫만큼을 종부세액에서 덜어 냅니다(법 제9조제3항). 덜어 낼 금액은 영 제4조의3제1항의 세 항으로 정합니다.

이 계산기는 조례로 세율을 가감하지 않은 표준세율 고지서를 전제합니다. 그러면 맨 앞 항과 분모가 같아져 공제액이 분자와 같아집니다. 실제 고지서의 재산세가 조례 가감(지방세법 제111조제3항)이나 과세표준상한(같은 법 제110조제3항)으로 달라졌다면 공제액도 그만큼 달라집니다.

한꺼번에 내기 어려울 때

납부유예를 받았다가 그 집을 팔거나 증여하거나 1세대 1주택자가 아니게 되면 허가가 취소되고, 유예받은 세액에 이자상당가산액을 붙여 징수합니다(법 제20조의2제3항·제5항).

누가 내고 언제 내나

6월 1일 기준이라 5월 31일에 팔았으면 안 내고, 6월 2일에 팔았으면 한 해분을 다 냅니다. 재산세와 같은 날짜입니다.

신탁한 주택은 등기상 수탁자 명의라도 위탁자가 납세의무자입니다(법 제7조제2항). 위탁자가 체납하고 다른 재산으로 징수가 안 되면 그 신탁주택으로 수탁자가 대신 냅니다(법 제7조의2).

주택 수는 이렇게 센다

세율표를 고르는 주택 수는 시행령 제4조의3제3항이 정합니다.

• 한 채를 여러 사람이 공동으로 소유하면 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 부부 공동명의 한 채는 두 사람 각각 1주택입니다
• 다가구주택은 한 채로 봅니다
• 주택 수에 넣지 않는 것 — 합산배제 임대주택·사원용주택등, 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나 지분율 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 상속주택, 일시적 2주택의 신규주택, 지방 저가주택, 소형 신축주택·준공 후 미분양주택·인구감소지역 주택 등

재산세가 깎인 주택은 공시가격도 깎인다

지방세법·지방세특례제한법·조세특례제한법의 재산세 감면 규정은 종합부동산세에도 준용합니다. 이때 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 뺀 것을 공시가격으로 봅니다 (법 제6조제1항·제3항). 비과세·과세면제는 감면비율을 100%로 봅니다. 이 계산기는 감면이 없는 경우를 계산하므로, 감면을 받는 주택은 깎인 공시가격을 직접 넣어야 합니다.

합산에서 빠지는 주택이 있다

법 제8조제2항은 과세표준 합산 대상에서 아예 빼는 주택을 두 호로 적어 놓았습니다.

• 제1호 — 「민간임대주택에 관한 특별법」의 민간임대주택, 「공공주택 특별법」의 공공임대주택, 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택. 임대기간·주택 수·가격·규모 요건을 시행령 제3조가 정합니다
• 제2호 — 종업원 주거용 기숙사와 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축해 갖고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등. 요건은 시행령 제4조에 있습니다

빠지려면 9월 16일부터 30일까지 보유현황을 신고해야 합니다(법 제8조제3항). 신고하지 않으면 합산됩니다. 이 계산기는 합산배제를 따로 다루지 않으므로, 빠지는 주택이 있으면 그 공시가격을 뺀 금액을 넣어야 합니다.

세부담상한은 작년 법으로 다시 계산한다

법 제10조는 「올해 재산세액상당액 + 올해 종부세액상당액」이 「직전 연도 총세액상당액」의 150%를 넘으면 그 초과분을 없는 것으로 봅니다. 여기서 직전 연도 쪽은 작년에 받은 고지서가 아닙니다. 시행령 제5조제2항은 올해 가진 그 주택들을 작년 과세기준일에 소유한 것으로 보고 작년 법령을 적용해 다시 계산한 금액이라고 정합니다. 1세대 1주택자면 작년 기준의 연령과 보유기간으로 계산합니다. 올해 새로 지은 집이라 작년 과세표준이 없으면, 작년에도 그 집이 있었다고 보고 계산합니다(같은 조 제3항).

계산기의 직전 연도 총세액상당액 칸은 그 정밀한 재계산을 하지 않습니다. 넣은 금액을 그대로 직전 연도 총세액상당액으로 보고 150%만 비교합니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

주택만 셉니다. 토지에 붙는 두 갈래는 세율표와 공제금액이 따로 있어 여기서 다루지 않습니다. 합산에서 빼야 할 주택, 주택 수에서 빼야 할 주택, 감면으로 깎인 공시가격은 사용자가 이미 반영한 금액을 넣는다고 봅니다. 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택처럼 신청이 있어야 적용되는 갈래도 자동으로 판단하지 않습니다.