규제지역이 되면 LTV 70%가 40%로 — 5억 집에서 1억 5천만원이 사라진다

이 페이지 계산기의 셋째 칸은 적용 LTV 한도 (%) 입니다. 처음 열면 70이 미리 채워져 있습니다.

이 칸에 70을 넣을 사람과 40을 넣을 사람을 가르는 것이 규제지역입니다. 같은 5억원짜리 집인데 최대 대출이 1억 5천만원 어긋납니다. 그 칸에 무엇을 넣어야 하는가가 이 글입니다.

결론부터

• 담보 쪽(LTV)이 크게 움직인다. 기타지역 70% → 규제지역 40%. 5억원 주택이면 3억 5천만원 → 2억원
• 소득 쪽(DTI)도 움직이지만 대개 체감되지 않는다. LTV가 먼저 걸리기 때문이다. 연소득 3,040만 1,118원 이하에서만 DTI가 먼저 걸린다
• DSR 40%는 안 움직인다. 조문에 지역이 들어 있지 않다
• 규제지역에서 풀려도 남는 것이 있다. 6억원 한도·전입 의무·전세대출 한도는 「수도권·규제지역」이 조건이라 수도권이면 그대로다
• 비율이 아니라 금지인 칸이 둘 있다. 임대·매매사업자의 주택담보대출(기업자금대출)은 수도권·규제지역이면 취급 금지, 다주택자가 가진 수도권·규제지역 아파트의 주택담보대출은 만기연장 불허다. 이 둘은 「덜 빌린다」가 아니라 「못 빌린다」다

규제지역은 세 가지를 한 이름으로 묶은 말이다

은행이 지켜야 하는 기준은 「은행업감독규정」 별표 6 「주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준」입니다. 그 별표의 제1호가 낱말을 먼저 정해 둡니다.

여기서 한 가지가 잘 빠집니다. 조정대상지역은 두 종류인데 한 종류만 규제지역입니다.

주택법 제63조의2제1항은 조정대상지역을 두 갈래로 적어 놓았습니다. 제1호는 분양 등이 과열된 지역, 제2호는 거래가 위축된 지역입니다. 별표 6 제1호 거목은 이 중 제1항제1호에 해당하는 지역만 조정대상지역으로 부릅니다. 위축 쪽으로 지정된 곳은 조정대상지역이라고 불려도 이 글의 규제지역이 아닙니다.

담보 쪽 — LTV 사다리

별표 6 제2호와 제5호가 담보인정비율을 정합니다. 상황마다 칸이 다릅니다. 가운데 두 칸은 감독규정에 적힌 값이고, 넷째 칸은 오늘 시행 중인 행정지도가 그 줄에 하는 일입니다. 줄마다 답이 다릅니다. 비율을 내리는 줄, 아예 막는 줄, 행정지도가 말하지 않는 줄이 섞여 있어 다섯 줄을 하나씩 물어봤습니다.

둘째 줄이 첫 줄에서 10%p 내려간 것처럼 보이는데, 실제로 조문이 두 갈래로 적혀 있습니다. 기타지역은 제2호 바목 (3)이 「가목에서 정한 담보인정비율에 10%p를 차감하여야 한다」로 적고, 제5호가 같은 값을 「60%(규제지역의 경우 30%)」로 다시 적습니다. 70 − 10 = 60으로 맞습니다. 기존 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실을 증명하면 차감하지 않을 수 있습니다(바목 (3) 단서).

생활안정자금 목적 대출은 세대의 주택 수로 갈립니다. 1주택 보유 세대는 제2호 가목 비율을 그대로 쓰고(제9호), 2주택 이상 보유 세대는 그 비율에서 10%p를 차감합니다(제10호). 다만 제10호 단서가 은행 여신심사위원회의 승인을 받은 경우에는 차감하지 않을 수 있다고 되돌릴 길을 열어 둡니다.

제5호에는 조건을 걸면 첫 줄 비율로 되돌아오는 길도 있습니다. 규제지역 안에서 1주택 세대가 2년 안에 기존 주택을 처분하는 약정을 맺으면 제2호 가목 비율을 씁니다(제5호 가목). 다만 같은 호 나목 단서가 수도권에 주택을 보유한 세대가 수도권 규제지역 주택을 사는 경우는 원칙적으로 제한하고, 은행 여신심사위원회가 불가피하다고 인정하는 때만 예외로 허용합니다.

임대·매매사업자 대출 — 금지가 원칙, 30%가 예외

위 표 셋째 줄만 떼어 읽으면 「규제지역이어도 30%는 나온다」로 읽힙니다. 순서가 반대입니다. 같은 별표 안에서 제16호가 먼저 문을 닫습니다.

은행은 규제지역 소재 주택을 구입하기 위해 주택을 담보로 하는 기업자금대출(주택 관련 수익증권 담보대출 포함)을 신규로 취급할 수 없다. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우 예외적으로 대출을 취급할 수 있다.

가. 주택임대사업자 및 주택매매사업자가 주택을 구입하기 위한 목적의 대출로 제2-1호 가목 내지 나목, 제2-2 가목에 해당하는 경우

여기서 말하는 「기업자금대출」이 표 셋째 줄의 그 대출입니다. 별표 6 제1호 퍼목이 「주택임대업대출」을, 허목이 「주택매매업대출」을 각각 주택을 담보로 취급하는 기업자금대출로 정의해 두었습니다. 그러니까 제2호의2 가목의 30%는 원칙이 아니라 제16호 금지의 예외 경로에 붙은 값입니다. 표를 위에서 아래로 읽으면 순서를 거꾸로 읽게 됩니다.

(원문은 이 호에 「2-1.」이라고 번호를 붙이고, 제16호 가목에서 「제2-1호」로 부릅니다. 제2호 다음에 오는 호라서 이 글은 제2호의2로 적었습니다. 같은 호입니다.)

그리고 오늘 시행 중인 행정지도가 그 예외 경로마저 수도권에서 닫습니다. 「가계대출 추가 관리방안」('25.9.7일 발표) 항목입니다.

(규제 내용) 수도권·규제지역내 소재 주택을 담보로 하는 주택매매‧임대사업자에 대한 주택담보대출(기업자금대출) 취급 금지

주택매매·임대사업자에 대한 지방 소재 주택을 담보로 하는 수도권·규제지역 주택구입목적의 주택담보대출(기업자금대출) 취급도 금지

같은 내용을 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」('26.8.13일 발표) 항목이 '26.8.31부터 한 번 더 확인하면서, 국토교통부장관이 인정하는 예외를 세 갈래에서 다섯 갈래로 늘려 LTV와 함께 표로 붙여 놓았습니다.

그래서 표 셋째 줄에 30%를 넣을 수 있는 사람은 위 ②③④ 에 드는 임대·매매사업자입니다. 수도권·규제지역 주택을 사려고 그냥 사업자 대출을 받는 길은 오늘 없습니다. 감독규정의 60%(기타지역) 칸은 수도권이 아닌 비규제지역에서만 살아 있습니다.

규정에 적힌 50%와 창구의 40%

위 표에서 「규제지역 50%」는 감독규정에 적힌 값입니다. 오늘 창구에서 적용되는 값은 40% 입니다.

금융위원회가 「주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준」 행정지도(관리번호 제2025-001호)를 운영하고 있고, 그 안의 「가계대출 추가 관리방안」('25.9.7일 발표) 관련 항목이 이렇게 적혀 있습니다.

• (적용 대상) 규제지역 내 소재한 주택을 담보로 대출을 받는 가계
• (규제 내용) 규제지역 소재 주택을 담보로 주택담보대출 취급 시 LTV 50% 이내 → 40% 이내
• 전 금융권(새마을금고 포함) 가계 차주, 주택구입목적과 생활안정자금목적 둘 다

같은 행정지도의 「가계대출 관리 강화 방안」('25.6.27일 발표) 항목은 생애최초도 내립니다 — 수도권·규제지역 주택이면 80% 이내 → 70% 이내입니다.

행정지도의 기간은 「신규 행정지도 시행일부터 감독규정 등 관련규정 개정안 시행일까지」입니다. 즉 감독규정 별표 6이 40%로 개정되면 행정지도는 그때 끝납니다. 거꾸로 행정지도가 연장되지 않으면 별표 6의 50%가 되살아납니다. 포털에 적힌 이 행정지도의 유효기간은 '26.8.31.부터 '27.2.28.까지입니다.

그래서 계산기의 LTV 칸에 넣을 숫자는 규정이 아니라 오늘 시행 중인 행정지도에서 나옵니다.

행정지도 한 문서에 든 대책 다섯

이 행정지도는 규제 하나를 담은 문서가 아닙니다. 발표 시점이 다른 대책 다섯 개가 한 문서(21쪽)에 가나다라마 순으로 쌓여 있습니다. 목차만 읽으면 어느 것이 오늘 걸리는지 알 수 없고, 문서 뒷부분 「2. 시행기간 및 경과조치」가 같은 가나다라마 순서로 시행일을 따로 적어 두었습니다. 두 곳을 나란히 놓아야 갈립니다.

나 대책의 (2)·(3)은 사업자대출의 용도외유용 적발 정보 등록과 주택소유확인시스템 조회 동의입니다. LTV·DTI 비율을 움직이지 않아 위 표에 넣지 않았습니다.

다섯 대책 중 아직 시작하지 않은 항목은 하나입니다. 「가」 대책 (1) — 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출보증 신규취급·만기연장 금지는 시행일이 '27.1.1 입니다. 오늘 전세대출을 알아보는 사람에게 이 금지를 적용하면 틀립니다. 발표일('26.8.13) 이후 시행일 전일('26.12.31) 사이에 만기가 도래하는 건은 종전 규정으로 만기연장 심사를 받습니다. 다만 만기연장 때 대출금액을 증액하면 변경된 규정이 적용됩니다.

「가」 대책 (2)는 비율이 아니라 분모를 건드립니다 — 재건축·재개발 이주비대출의 담보가치를 해당 지분의 종전자산평가액과 종후자산평가액(정비사업이 끝난 뒤 신축주택 가치의 추산액) 중 큰 금액 기준으로 산정합니다('26.8.31 시행). 같은 LTV 비율이어도 담보가치가 커지면 대출이 늘어납니다. 이 계산기의 주택 가격 칸에 무엇을 넣어야 하는가가 이주비대출에서는 달라집니다.

5억 집 하나를 끝까지

감정가 5억원, 연소득 6,000만원, 금리 4.5%, 30년 원리금균등으로 고정하고 적용 LTV 한도 칸만 바꿔 이 페이지 계산기를 돌린 값입니다. 한도를 다 쓴 경우로 대출 희망 금액까지 함께 올렸습니다.

지정 하나로 대출이 1억 5천만원 줄고, 들고 가야 하는 현금이 1억 5천만원에서 3억원으로 두 배가 됩니다. 집값이 한 푼도 안 움직여도 이렇게 됩니다.

거꾸로 규제지역에서 해제되면 같은 표를 아래에서 위로 읽습니다. 다만 해제로 늘어난 한도는 그 뒤에 새로 받는 대출에만 붙습니다. 이미 받은 대출의 한도가 올라가지는 않습니다.

소득 쪽 — DTI 표는 지역마다 네 칸이다

별표 6 제3호 가목의 표를 그대로 옮기면 이렇습니다.

표 아래 주석 두 줄이 중요합니다.

• 조정대상지역과 수도권 칸은 그 지역 소재의 아파트(주상복합아파트 포함) 담보대출에만 적용합니다
• 수도권 칸은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 제외한 수도권입니다

읽는 방향을 정리하면 이렇게 갈립니다.

• 투기지역·투기과열지구는 주택 종류를 가리지 않고 40%입니다. 주석 1)이 이 두 칸에는 안 붙어 있습니다
• 조정대상지역의 아파트가 아닌 주택, 수도권 기타지역의 아파트가 아닌 주택은 이 표에 칸이 없습니다
• 비수도권 기타지역은 표에 아예 없습니다. DTI 규제가 걸리지 않습니다

그리고 생애최초주택구매자와 규제지역 내 서민·실수요자의 주택구입 목적 대출은 DTI 60% 이내에서 취급할 수 있습니다(제3호 다목 (1)). 2주택 이상 세대가 생활안정자금 목적으로 받으면 표의 비율에서 10%p를 차감합니다(제3호 마목). 다만 같은 목 단서가 되돌릴 길을 열어 둡니다 — 은행 여신심사위원회의 승인을 받은 경우에는 차감하지 않을 수 있다입니다. 같은 사람의 LTV 쪽 10%p 차감(제10호)에도 같은 단서가 붙어 있습니다.

DTI가 LTV보다 먼저 걸리는 연소득

위 5억원 표에서 DTI는 가장 높은 줄이 35.5%였습니다. 어느 칸에도 걸리지 않습니다. 규제지역에서는 LTV가 먼저 걸려서 DTI 한도가 낮아진 것이 보이지 않는 경우가 많습니다.

그러면 언제 DTI가 먼저 걸릴까요. 같은 5억원 주택에 LTV 40% 한도를 다 써서 2억원을 빌린다고 두고 연소득만 내려 보면 갈림점이 나옵니다. 소득을 내리면서 DTI가 한도를 넘기 시작하는 지점이고, 화면에 찍히는 표시값이 아니라 compute 안의 원값으로 갈랐습니다.

1원 단위로 좁힌 값입니다. 다만 이 세 줄은 계산기 화면으로 확인되지 않습니다. DTI 칸이 소수 첫째자리까지만 찍혀서, 갈림점 바로 아래 구간에서도 표시는 이미 40.0%이기 때문입니다. 표시가 40.1%에서 40.0%로 넘어가는 자리는 연소득 30,363,164원 → 30,363,165원이고, 거기서 진짜 갈림점(30,401,118원)까지 37,954원어치 구간이 더 남습니다. 그 구간에 든 소득, 예를 들어 연소득 3,038만원이면 화면에는 40.0%가 뜨지만 실제 DTI는 40.028%입니다. 표시가 40.0%라고 해서 한도를 안 넘은 것이 아닙니다. 연소득 3,000만원까지 내려가면 표시도 40.5%로 바뀌어 화면에서도 보이고, 투기지역·투기과열지구에서는 2억원을 다 못 빌립니다.

이 계산기의 DTI 칸은 주택담보대출 원리금만 셉니다. 신용대출이나 다른 대출이 있으면 실제 DTI는 이 값보다 높게 나옵니다.

DSR은 지역을 보지 않는다

별표 6 제4호 가목은 이렇게만 적혀 있습니다. 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 가계대출을 취급하면 총부채원리금상환비율 40%를 넘지 않는 범위에서 취급해야 한다.

조건은 총대출액 1억원 초과 하나뿐이고 지역이 들어 있지 않습니다. 규제지역으로 지정돼도, 해제돼도 이 40%는 그대로입니다. DSR 계산기와 그 해설에서 따로 봅니다.

다만 DSR을 계산할 때 붙이는 스트레스 금리는 지역에 따라 다른 값이 쓰입니다. 그 값은 은행연합회가 반기마다 공시하므로 이 글에 숫자로 적지 않고 해설 쪽에 맡깁니다.

「수도권·규제지역」은 다른 지도다

여기가 가장 자주 틀리는 자리입니다. 어떤 규제는 「규제지역」이 조건이고, 어떤 규제는 「수도권·규제지역」이 조건입니다. 수도권은 서울특별시·인천광역시·경기도입니다(별표 6 제1호 머목).

「수도권·규제지역」이 조건인 것들은 행정지도에 이렇게 적혀 있습니다.

그래서 규제지역에서 해제돼도 수도권이면 이 일곱 줄은 그대로 남습니다. 서울 아파트가 규제지역에서 풀리면 LTV는 40%에서 70%로 올라가지만, 구입목적 주담대의 6억원 한도와 6개월 전입 의무는 움직이지 않습니다. 임대·매매사업자 대출 금지와 다주택자 만기연장 불허도 남습니다 — 이 둘은 규제지역이 아닌 수도권에서도 걸립니다.

전입 의무 유예 — 두 갈래

전입 의무에는 유예조치가 붙어 있습니다. 여기서 한 가지를 놓치기 쉽습니다. 행정지도 마 대책 (2) 아래에는 ※ 관계부처 합동 … 으로 시작하는 유예 블록이 두 번 나오고, 둘은 잠그는 축이 다릅니다. 앞의 것만 읽으면 뒤의 것으로 들어갈 수 있는 사람이 제 자격을 못 봅니다.

갈리는 칸은 ➌ 대상 주택입니다. 첫째는 수도권·규제지역 아파트에 만기일시상환 주담대가 있는 경우로 잠그고, 둘째는 조정대상지역 주택을 임대차 승계와 함께 사는 경우로 잠급니다. 그래서 조정대상지역의 아파트가 아닌 주택을 샀거나 매도인의 주담대가 분할상환이었던 사람은 첫째에서 떨어져도 둘째 요건을 채우면 들어갑니다. 거꾸로 조정대상지역이 아닌 규제지역(투기지역·투기과열지구)의 아파트는 첫째 쪽만 열려 있습니다. 어느 쪽도 못 채우면 원칙대로 6개월 안에 전입해야 합니다.

둘째는 오늘도 살아 있습니다. ➍의 '26.5.9 매매계약 기한은 지났지만, 그날까지 계약한 사람에게 붙는 잔금 기한 두 갈래 중 「'26.11.9일까지로 한정」 쪽이 아직 열려 있습니다. '25.10.15 대책 뒤에 새로 조정대상지역이 된 곳을 그때 계약했다면 계약일로부터 6개월 안에 잔금을 치르는 조건입니다.

첫째 쪽의 「유예임대차계약 종료일」은 발표일('26.4.1일) 기준 유효하게 체결된 임대차계약의 종료일이 원칙이고, ① '26.4.2일~4.16일까지 체결되는 묵시적 갱신 ② 발표일로부터 4개월 이내('26.7.31일)에 종료되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권 행사 — 이 둘만 갱신계약의 종료일로 봅니다.

두 유예 모두 대출 실행일로부터 6개월 안에 전입하는 쪽으로 이행하면 현행과 같습니다. 임대차계약 만료일로부터 1개월 쪽을 쓰려면 요건을 모두 충족해야 하고, 금융회사가 추가 서류를 받아 충족 여부를 확인합니다. 그리고 두 유예 위에 토지거래허가 예외가 한 겹 더 있습니다 — 토지거래허가 대상 주택을 사려고 주택담보대출을 실행하면 전입의무 자체가 미적용입니다('26.5.13일 이후 대출신청분부터).

아직 시행되지 않은 한 줄

위 일곱 줄 표에 아직 넣지 않은 줄이 하나 있습니다. 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출보증 신규취급·만기연장 금지는 '27.1.1 시행이라 오늘은 걸리지 않습니다. 그 금지는 세 조건을 모두 충족할 때만 걸립니다 — ① 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자(부부합산), ② 그 주택을 임대차 중일 것(가족에게 임대차한 경우는 제외), ③ 본인도 배우자도 그 주택에 실거주한 적이 없을 것. 매도계약이 이미 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우 등 여덟 갈래는 예외입니다.

여신한도 6억원과 계산기가 어긋나는 자리

여신한도 쪽은 계산기와 어긋나는 자리라 따로 봐야 합니다. 이 계산기의 LTV 한도 기준 최대 대출은 주택가격 × LTV 한도만 계산하고 위 구간 한도를 씌우지 않습니다. 둘이 교차하는 지점을 계산기로 찾아 보면 이렇습니다.

규제지역 쪽 숫자가 15억원 근처인 것은 우연이 아닙니다. 15억원 × 40% = 6억원으로 정확히 같고, 계산기에 15억원을 넣으면 최대 대출이 정확히 600,000,000원으로 나옵니다. 표의 값이 15억원에서 1원씩 밀려 보이는 것은 계산기가 원 단위로 반올림하기 때문입니다. 그리고 시가가 15억원을 1원이라도 넘으면 구간이 「15억원 초과~25억원 이하」로 바뀌어 한도가 4억원이 됩니다. 15억원에서 15억원 1원으로 가는 동안 대출 가능액이 6억원에서 4억원으로 떨어집니다. 행정지도 원문의 구간 표시는 「이하」와 「초과」이므로 15억원 정각은 6억원 쪽입니다.

중도금 대출은 이 한도를 적용하지 않고, 이주비 대출은 주택가격에 관계없이 최대 6억원입니다. 한도는 차주별이 아니라 담보주택별로 산정합니다.

지정이 바뀌는 날 내 대출은 어떻게 되나

축이 둘입니다. 비율을 다시 매기는가와 연장을 해 주는가입니다. 앞쪽은 이미 받은 대출을 다시 계산하지 않습니다. 뒤쪽은 그렇지 않습니다 — 절 뒤쪽에서 따로 봅니다.

먼저 비율 쪽입니다. 별표 6이 비율을 매기는 대상은 「신규 주택담보대출」이고, 제1호 사목이 그 말을 정해 두었습니다.

신규대출은 신규로 취급하는 대출을 말하며 기존 대출의 증액·재약정·대환·채무인수를 포함한다. 다만 대출을 기한연장하는 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정·대환 등은 신규대출로 보지 아니한다.

그래서 이렇게 갈립니다.

• 그냥 기한연장만 한다 → 신규대출이 아니다. 종전 비율 그대로. 다만 기한연장 자체가 막히는 사람이 있습니다 — 이 절 끝에서 봅니다
• 금리나 만기만 바꾸는 재약정·대환 → 신규대출이 아니다
• 한 푼이라도 증액한다 → 신규대출이다. 그날의 지역 기준으로 다시 심사
• 상속이나 경매 참가로 불가피하게 채무를 인수 → 종전 차주에게 적용된 비율을 그대로 쓸 수 있다(제2호 라목)
• 실직·폐업 등으로 원금·이자를 감면하거나 금리·만기·상환방법을 바꾼다 → 종전 비율 유지(제2호 마목)
• 일시상환을 거치기간 없는 분할상환으로 대환·재약정(증액 제외) → 종전 LTV·DTI 유지(제15호)

분양 아파트에는 별도의 칸이 있습니다. 중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되면 중도금대출 취급 시점의 담보인정비율을 적용할 수 있습니다(제2호 라목). 중도금을 받은 뒤에 그 지역이 규제지역이 되어도 잔금 단계에서 비율이 뒤집히지 않는다는 뜻입니다.

행정지도 쪽에도 같은 성격의 경과조치가 붙어 있습니다. 시행일 이후 신규대출 신청분부터 적용하고, 시행일 전일까지 ① 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명한 차주, ② 금융회사가 전산상 등록으로 대출 신청접수를 완료한 차주, ③ 금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주에게는 종전 규정을 적용할 수 있습니다.

만기연장이 막히는 사람

위 여섯 줄은 전부 「그날의 비율을 다시 매기는가」를 가릅니다. 그런데 비율을 지켜 봐야 소용이 없는 자리가 하나 있습니다. 행정지도 「가계부채 관리 방안」('26.4.1일 발표) 항목이 이렇게 서 있습니다.

(적용 대상) 주택(소재지 무관) 2채 이상 보유 개인, 임대사업자(개인·법인)

※ 처분조건부 1주택자(주담대 실행시 보유주택처분조건 약정 체결) 제외

(규제 내용) 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 APT 주택담보대출의 만기연장을 원칙적으로 불허

대출만기 연장시 차주의 주택 보유 현황 심사 … 동의서 제출(개인·개인·법인임대사업자), 확약(법인) 거부시 만기연장 불허

시행일은 '26.4.17 이고 오늘 시행 중입니다. 국토교통부 주택소유확인시스템(HOMS) 조회에 동의하지 않으면 그것만으로 만기연장이 막힙니다(법인은 확약 거부 시).

이 규제를 켜는 축이 바로 이 글의 주제인 규제지역 지정입니다. 내 동네가 규제지역이 되는 날, 수도권 아파트를 가진 2주택 이상 보유자에게는 「기한연장만 하면 종전 비율 그대로」가 성립하지 않습니다. 비율이 아니라 대출의 존속이 걸립니다. 만기에 갚아야 할 수 있습니다.

예외는 여섯 갈래입니다.

보유 주택 수를 셀 때 아예 빠지는 주택도 여덟 갈래입니다 — 매도계약이 이미 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우, 민간건설임대주택, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 취득, 행정안전부장관이 고시하는 인구감소(관심)지역 소재 주택, 문화재, 그 밖에 이에 준하는 경우입니다. 이 주택들은 만기연장 제한 대상 주택에서도 예외로 인정됩니다.

경과조치는 좁습니다. 발표일('26.4.1) 이후 시행일 전일('26.4.16) 사이에 만기가 도래한 건만 종전 규정으로 만기연장 심사를 받습니다. 기준은 발표일에 유효하게 체결되어 있던 대출약정서상 만기입니다.

누가 지정하고 언제 풀리나

주택법이 절차를 정해 두었습니다.

• 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제합니다(제63조제1항)
• 조정대상지역은 국토교통부장관이 같은 위원회 심의를 거쳐 지정하고, 유지할 필요가 없다고 판단되면 해제하여야 합니다(제63조의2제1항·제5항)
• 지정하거나 해제하면 지체 없이 공고하고 시장·군수·구청장에게 통보합니다. 시장·군수·구청장은 입주자 모집공고에 그 사실을 넣게 합니다(제63조제3항, 제63조의2제4항)
• 국토교통부장관은 반기마다 위원회를 소집해 지정 유지 여부를 재검토해야 합니다(제63조제6항, 제63조의2제7항)
• 투기과열지구는 그 지역의 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장이 해제를 요청할 수 있고(제63조제7항), 요청받은 국토교통부장관 또는 시·도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 심의를 거쳐 해제 여부를 결정해 지방자치단체의 장에게 통보해야 합니다(같은 조 제8항). 심의 결과 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 해제하고 공고합니다(같은 조 제9항)
• 조정대상지역에는 이 40일이 없습니다. 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 해제를 요청할 수 있다는 것만 정해 두고(제63조의2제8항), 요청 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령에 넘겼습니다(같은 조 제9항). 기한을 정한 조문이 없습니다

지정의 최소 단위는 시·군·구 또는 읍·면·동입니다(제63조제1항, 제63조의2제1항). 시 전체가 아니라 동 하나만 지정되거나 풀리는 일이 생기는 이유입니다.

계산기 쓰는 법

• 주택 가격 — 매매가가 아니라 금융회사가 인정하는 시가를 넣습니다. 별표 6 제17호는 공신력 있는 평가기관의 평가자료를 쓰라고 하고 구체적 기준은 금융감독원장이 정하도록 했습니다
• 적용 LTV 한도 — 위의 사다리에서 내 줄을 찾아 넣습니다. 가계 차주의 신규 주택담보대출이면 규제지역 40, 기타지역 70입니다. 생애최초·서민실수요자·추가 구입·2주택 이상 세대의 생활안정자금·사업자 대출은 줄이 다르니 사다리 표의 넷째 칸을 먼저 봅니다
• 대출 희망 금액 — 이 칸을 최대 대출과 같게 맞춰 보면 그때의 DTI가 보입니다. 이 글의 표가 그렇게 만든 값입니다
• 연소득 — DTI 칸의 분모입니다. 여기에 부부합산을 넣으려면 소득 합산이 되는 상품인지 먼저 확인해야 합니다

세 기준 중 실제 한도는 가장 낮은 값입니다. 총부채 쪽은 DSR 계산기, 상환 방식별 총이자는 대출 이자 계산기, 전세라면 전세자금대출 한도 계산기를 함께 씁니다. 매수 부대비용은 취득세 계산기에서 따로 나옵니다.

확인하지 못한 것

• 오늘 어디가 규제지역인지는 이 글에 적지 않습니다. 지정과 해제는 공고로 수시로 바뀌고, 적어 두면 읽는 날에 틀립니다. 국토교통부 보도자료 목록 854건(2025-09-18~2026-09-18)을 전수로 훑었지만 규제지역을 지정하거나 해제한다는 제목은 없었습니다. 제목만 본 것이고 게시판의 검색 기능은 대조군으로 넣은 「주택」도 0건을 돌려주어 쓰지 못했습니다
• 행정지도의 40%에 서민·실수요자 20%p 가산이 어떻게 붙는지는 확인불가입니다. 감독규정은 「가목에서 정한 담보인정비율에 20%p 이내로 가산」이라고만 적고, 행정지도는 가목의 50%를 40%로 내리면서 이 가산을 언급하지 않았습니다. 40%에 붙으면 60%, 50%에 붙으면 70%가 되는데 어느 쪽인지 원문에 없습니다. 제5호의 30%에 행정지도가 어떻게 작용하는지도 같습니다
• 다주택자의 수도권·규제지역 주택담보대출 「신규취급」 제한은 원문을 찾지 못했습니다. 「'26년도 가계부채 관리방안」 보도자료(2026-04-01)의 각주가 「다주택자(6.27대책), 임대사업자(9.7대책)의 수도권·규제지역내 주담대 신규취급은 旣 제한」이라고 적습니다. 행정지도 목차에서 다주택자를 겨냥한 항목은 만기연장 불허(나 대책 (1))이고, 위에서 따로 다뤘습니다. 신규취급을 금지한 조문은 그래도 찾지 못했습니다 — 감독규정 제5호는 다주택자에게 금지가 아니라 규제지역 30%를 매깁니다. 임대·매매사업자 쪽은 금지가 맞고(별표 6 제16호 + 라·가 대책), 그 자리도 위에서 다뤘습니다
• 시가를 어떻게 재는지의 세부 기준은 열지 않았습니다. 행정지도가 「업권별 감독규정 시행세칙 별표」를 가리키고 있고, 이 글은 시행세칙까지 내려가지 않았습니다

정리

• LTV는 기타지역 70%, 규제지역은 감독규정 50% · 오늘 시행 중인 행정지도 40%
• DTI는 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 나머지 수도권 60%. 뒤 두 칸은 아파트만
• DSR 40%는 지역을 보지 않는다
• 증액하지 않는 기한연장·재약정은 신규대출이 아니라서 지정이 바뀌어도 종전 비율이 남는다 — 만기연장 불허에 걸리지 않는 사람 이야기다
• 임대·매매사업자 대출은 수도권·규제지역이면 비율이 아니라 취급 금지다. 30%는 별표 6 제16호 금지의 예외 경로에 붙은 값이다
• 다주택자가 가진 수도권·규제지역 아파트 주담대는 만기연장이 원칙적으로 불허다. 지정이 켜지면 비율이 아니라 대출의 존속이 걸린다
• 행정지도 한 문서에 대책이 다섯이고, 「가」 대책 (1)(비거주 1주택자 전세대출보증 금지)은 '27.1.1 시행이라 오늘은 아니다
• 6억원 한도·전입 의무·전세대출 한도는 「수도권·규제지역」축이라 규제지역에서 풀려도 수도권이면 남는다

근거: 「은행업감독규정」(금융위원회고시 제2026-10호, 2026-04-01 시행) 별표 6 「주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준」(별표 개정 2026.1.2.) 제1호·제2호·제2호의2·제3호·제4호·제5호·제10호·제15호·제16호·제17호 · 「주택법」 제63조제1·3·6·7·8·9항·제63조의2제1·4·5·7·8·9항(2026-09-08 시행) · 「소득세법」 제104조의2(2026-07-01 시행) · 금융위원회 「주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준」 행정지도(관리번호 제2025-001호, 시행중, 유효기간 '26.8.31.~'27.2.28., 첨부 2026-08-13판) — 대책 가·나·다·라·마 전체와 「2. 시행기간 및 경과조치」 · 국토교통부·금융위원회 「'26년도 가계부채 관리방안」 보도자료(2026-04-01). 계산기 값은 2026-09-18 실행 결과입니다.